Tienes una vivienda, o estás a punto de comprarla, y quieres convertirla en alojamiento turístico. La parte fácil es imaginarla llena. La difícil es el orden: hay trámites que dependen de otros, obligaciones que nadie te cuenta hasta que llega la primera reserva y decisiones (precio, canales, limpieza) que si tomas mal en el mes uno arrastras durante años.
Esta guía es el recorrido completo, del primer día al primer huésped, sin dar por sabido nada. No es una guía de Airbnb: es la puesta en marcha de un alojamiento turístico en España, valga la plataforma que valga.
Antes de nada: comprueba que tu vivienda puede ser un alquiler vacacional
La pregunta parece obvia y es la que más proyectos tumba a mitad de camino. Hay tres filtros que conviene pasar antes de comprar muebles, contratar fotógrafo o pedir cita en ningún organismo.
1. Necesitas la aprobación expresa de la comunidad de propietarios
Es el cambio más importante de los últimos años y mucha gente sigue operando con la regla antigua en la cabeza. La reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, le da la vuelta al punto de partida: si tu vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, ya no puedes destinarla al alquiler turístico por defecto y esperar a que nadie te lo prohíba. Necesitas la aprobación expresa previa de la comunidad, por un acuerdo de tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.
Antes era al revés: se podía salvo que la comunidad lo limitara, y para prohibirlo hacía falta unanimidad. Ahora hace falta que te digan que sí.
Qué significa para ti:
- Si vas a empezar ahora, lleva el punto a la junta y consigue el acuerdo antes de invertir. Sin ese acuerdo, la comunidad puede exigirte el cese de la actividad aunque tengas la licencia turística en regla.
- Si el edificio ya tiene un acuerdo o un estatuto que prohíbe el uso turístico, no puedes empezar, tengas o no licencia.
- Si ya venías ejerciendo la actividad legalmente antes de abril de 2025 y cumplías la normativa turística de tu comunidad autónoma, estás protegido: los acuerdos posteriores no tienen efecto retroactivo sobre ti. Eso sí, tienes que seguir cumpliendo los requisitos autonómicos.
- Pide al administrador de la finca un certificado de acuerdos vigentes y lee los estatutos inscritos antes de nada.
2. La zona puede estar cerrada
Muchos ayuntamientos han declarado zonas saturadas o tensionadas donde no se conceden licencias nuevas, hay cupo cerrado o hay moratoria temporal. Barcelona, Madrid, Palma, San Sebastián, Málaga y bastantes cascos históricos van por ahí, y el listado cambia varias veces al año. Lo tienes desarrollado en la guía de la licencia turística en España.
3. Los números tienen que salir
Antes de decidir nada, haz el cálculo con costes reales: limpieza por estancia, suministros, comisiones de plataforma, seguro, mantenimiento, IBI y tasas. La ocupación media de tu zona es un dato que se consulta, no se intuye. Si nunca lo has hecho, sigue el método paso a paso de cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional antes de seguir leyendo.
Paso 1: la licencia turística de tu comunidad autónoma
La licencia no es estatal: la concede cada comunidad autónoma y cambia de nombre según dónde estés (VFT en Andalucía, HUT en Cataluña, ETV en Baleares, VUT en Galicia o Asturias, VT en Comunidad Valenciana). El trámite habitual es una declaración responsable ante el órgano competente de turismo, con la que en muchos casos puedes empezar a operar desde su presentación mientras la administración comprueba.
Lo que suele pedirse en casi todas partes: título que acredite la disponibilidad de la vivienda, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, certificado energético, cumplimiento de requisitos técnicos mínimos (ventilación, mobiliario, botiquín, hojas de reclamaciones) y que la zona no esté limitada.
El recorrido completo, con documentación y plazos por comunidad, está en cómo conseguir la licencia turística en España. No lo repetimos aquí.
Paso 2: darte de alta en Hacienda antes de la primera reserva
Aquí se cometen los errores más caros, porque el trámite es sencillo y la consecuencia de saltárselo no lo es.
Alta censal. Presenta el modelo 036 antes de iniciar la actividad. Ojo con las guías antiguas: el modelo 037, la declaración censal simplificada, quedó suprimido por la Orden HAC/1526/2024 y ya no se admite desde el 3 de febrero de 2025. Todo va por el 036. Aunque como persona física estés exento de pagar el IAE, el alta censal sigue siendo obligatoria.
Epígrafe: depende de los servicios que prestes. Es la distinción clave y casi nadie la explica bien:
| Situación | Epígrafe IAE | IVA |
|---|---|---|
| Alquilas solo el alojamiento (entregas llaves, limpieza entre estancias, ropa de cama al entrar y salir) | 861.1, arrendamiento de viviendas | Exento (art. 20.Uno.23º LIVA) |
| Prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza y cambio de ropa durante la estancia, recepción continuada, restauración) | 685, alojamientos turísticos extrahoteleros | Sujeto al 10%, y debes emitir factura y presentar declaraciones |
La limpieza entre estancias no convierte tu actividad en hotelera; la limpieza durante la estancia, sí. Es un matiz con consecuencias fiscales reales, así que si estás en la frontera, consúltalo con un asesor.
IRPF. Si no prestas servicios hoteleros ni tienes persona contratada a jornada completa, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario y puedes deducir los gastos asociados en proporción a los días alquilados. Si la actividad se considera económica, cambia el régimen.
Y sobre todo: Hacienda ya lo sabe. Desde 2024 el antiguo modelo 179 está derogado y las plataformas informan de tus ingresos mediante el modelo 238, que traspone la directiva europea DAC7 e incluye intercambio automático de información entre países de la UE. No hay ingreso invisible.
Paso 3: prepara y equipa la vivienda
Con lo legal encaminado, toca lo tangible. Dos criterios ordenan cualquier presupuesto: lo que evita una mala reseña primero, lo que gana una buena después.
Lo que evita una mala reseña
- Colchones y almohadas decentes, y dos juegos completos de ropa de cama y toallas por plaza.
- Wifi rápido y estable, con la clave visible en el alojamiento.
- Climatización que funcione en las dos estaciones extremas de tu zona.
- Oscurecimiento en los dormitorios y aislamiento del ruido dentro de lo posible.
- Cocina con lo básico realmente completo: sartenes que no se peguen, cuchillo que corte, cafetera, lavadora.
- Botiquín, extintor si lo exige tu normativa y las hojas de reclamaciones obligatorias.
Lo que gana una buena
- Un detalle de bienvenida local y una carta de bienvenida bien escrita.
- Fotografía profesional. Es la inversión con mejor retorno de toda la lista.
- Un espacio de trabajo digno si tu zona recibe nómadas.
Seguros. El seguro de hogar convencional no cubre la actividad turística. Necesitas una póliza que contemple el uso vacacional, con responsabilidad civil frente a daños a terceros. Comunicar el uso real a la aseguradora no es opcional: es lo que hace que la póliza sirva el día que la necesitas. Para los daños del huésped, revisa cómo plantear la fianza en el alquiler vacacional.
Paso 4: precio, calendario y canales
El precio no es un número, es un calendario. Fija una tarifa base a partir de alojamientos comparables de tu zona (mismo tamaño, mismas plazas, misma distancia al centro o a la playa), y luego trabaja por temporadas, fines de semana, eventos locales y antelación. La estancia mínima es tu otra palanca: subirla en temporada alta y bajarla en valle suele rendir más que tocar solo el precio. Si tu zona tiene meses muertos, ataca la estacionalidad turística desde el primer año, no cuando ya duela.
Dónde publicar. Empezar en dos plataformas grandes es lo razonable: cubres perfiles distintos y no dependes de una sola. Tienes las particularidades de cada una en las guías de Airbnb para propietarios y Booking para propietarios.
El riesgo del día uno: el overbooking. En cuanto publiques en dos sitios, sincroniza calendarios (por iCal o con un channel manager). Una doble reserva en tus primeros meses es una cancelación, una mala reseña y un arranque cuesta arriba.
Y prepara tu canal directo. Aunque tarde en dar frutos, un nombre propio y una vía de reserva sin comisión valen mucho a los dos años. Empieza por elegir bien el nombre del apartamento.
Paso 5: la operativa diaria (decidida una vez, automatizada siempre)
Gestionar un alojamiento es repetir el mismo ciclo decenas de veces al año. Todo lo que dejes sin decidir lo vas a improvisar cada semana.
- Limpieza y lavandería. Define el protocolo por escrito, con checklist y fotos del estado final. Decide si externalizas: un equipo profesional en temporada alta suele salir más barato que una cancelación por una casa mal preparada.
- Acceso. Caja de llaves, cerradura inteligente o entrega en persona. La entrada autónoma bien explicada elimina la mayoría de los problemas de llegada tardía.
- Comunicación. Tres mensajes automáticos cubren el 90% de las dudas: confirmación, instrucciones de llegada el día anterior y seguimiento a mitad de estancia. El email de confirmación de reserva es el más leído de todos: aprovéchalo.
- Mantenimiento. Ten un fontanero, un electricista y un cerrajero localizados antes de necesitarlos, no a las once de la noche de un sábado de agosto.
- Reseñas. Pide la reseña siempre, y responde a todas, también a las malas. Es la parte de tu posicionamiento que controlas gratis.
- Contrato. Pon por escrito fechas, precio, fianza, cancelación y normas de la casa, y envíalo antes de la llegada. Tienes una plantilla de contrato de alquiler vacacional lista para copiar.
Paso 6: el registro de viajeros, obligatorio desde la primera noche
Esta es la obligación que más sorprende a quien empieza, porque no depende de la comunidad autónoma ni de la plataforma: es estatal y aplica desde tu primer huésped.
El Real Decreto 933/2021 obliga a todo alojamiento turístico a recoger los datos de identificación de cada viajero y comunicarlos a la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior dentro del plazo legal. También obliga a conservar los datos durante tres años.
Puntos que conviene tener claros desde el principio:
- Aplica a todos los huéspedes, menores incluidos. Desde los 14 años cada uno aporta su documento de identidad y firma; de los menores de 14 se comunican sus datos sin documento.
- El parte se comunica por cada estancia, no una vez al año.
- Las sanciones por incumplimiento pueden llegar a 30.000 €.
- No lo cubre Airbnb ni Booking por ti: los datos que te dan las plataformas no son los que exige el registro.
Cómo funciona el trámite en detalle lo tienes en la guía del registro de viajeros, y las opciones para automatizarlo en app de registro de viajeros.
No confundas estas tres obligaciones
Es el enredo más común entre quienes empiezan. Son tres cosas distintas, con tres organismos distintos, y cumplir una no te exime de las otras:
| Obligación | Quién la exige | Cuándo | Qué pasa si no la cumples |
|---|---|---|---|
| Licencia turística | Tu comunidad autónoma | Antes de anunciarte | Actividad ilegal, cierre y sanción |
| Alta en Hacienda | Agencia Tributaria | Antes de la primera reserva | Sanción y recargos |
| Registro de viajeros | Ministerio del Interior (RD 933/2021) | En cada estancia, desde la 1ª | Multas de hasta 30.000 € |
Cronograma: qué hacer y en qué orden
| Cuándo | Qué haces |
|---|---|
| Antes de comprar o decidir | Estatutos y actas de la comunidad, zona saturada, números de rentabilidad |
| Antes de invertir | Acuerdo de la junta que apruebe expresamente la actividad (tres quintos) |
| Semanas 1-2 | Documentación de la vivienda (habitabilidad, certificado energético) |
| Semanas 2-4 | Declaración responsable o licencia autonómica, y número de registro |
| Semana 4 | Alta censal (modelo 036) y seguro con responsabilidad civil |
| Semanas 4-6 | Equipamiento, fotografía profesional y textos del anuncio |
| Semana 6 | Publicación en plataformas, calendarios sincronizados y precios por temporada |
| Antes del primer huésped | Check-in online, protocolo de limpieza y acceso, y registro de viajeros listo |
Los plazos administrativos varían mucho entre comunidades: tómalo como orden de tareas, no como calendario garantizado.
Errores típicos de quien empieza
- Dar por hecho que la comunidad no dirá nada. Desde abril de 2025 el silencio no basta: hace falta un acuerdo expreso que apruebe la actividad. El error más caro de la lista.
- Publicar el anuncio antes de tener la licencia. Muchas comunidades sancionan la publicidad de un alojamiento sin número de registro visible.
- Fotos hechas con el móvil. Compites en una cuadrícula de imágenes. Ahí se decide casi todo.
- Precio plano todo el año. Dejas dinero en agosto y te quedas vacío en noviembre.
- Depender de una sola plataforma. Un cambio de algoritmo o una suspensión de cuenta y te quedas a cero.
- Dejar el registro de viajeros “para más adelante”. Es la única obligación de la lista con multas de cinco cifras.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar a alquilar mientras espero la licencia?
En las comunidades donde el trámite es una declaración responsable, normalmente puedes iniciar la actividad desde su presentación, con el número de registro que se te asigna. Pero no es universal: verifica el procedimiento concreto de tu comunidad autónoma en su canal oficial antes de publicar el anuncio.
¿Necesito darme de alta como autónomo?
El alta censal (modelo 036) es obligatoria siempre. El alta en el RETA depende de si tu actividad se considera económica: alquilar sin servicios hoteleros y sin personal contratado no suele exigirla, pero prestar servicios propios de hotel sí apunta en esa dirección. Es la consulta típica para un asesor fiscal, porque depende de tu caso concreto.
¿La comunidad de vecinos puede prohibirme el alquiler turístico después de haber empezado?
Depende de cuándo empezaste. Si ya ejercías la actividad legalmente antes de abril de 2025 y cumplías la normativa turística de tu comunidad autónoma, los acuerdos que se adopten después no tienen efecto retroactivo sobre ti. Si vas a empezar ahora, el planteamiento es el contrario: necesitas la aprobación expresa de la junta por tres quintos antes de arrancar, y sin ella la comunidad puede exigirte el cese aunque tengas la licencia. En cualquiera de los dos casos, si hay conflicto busca asesoramiento jurídico.
¿Airbnb o Booking se encargan del registro de viajeros?
No. Las plataformas te dan datos de la reserva, no el parte que exige el Ministerio del Interior. La obligación del RD 933/2021 es del titular del alojamiento, y se cumple comunicando cada estancia a SES.Hospedajes.
¿Cuánto tardo en tener el alojamiento funcionando?
Si la vivienda está en condiciones y la zona no tiene limitaciones, entre cuatro y ocho semanas es un plazo realista. Lo que más se alarga son los trámites administrativos y, sorprendentemente, la fotografía y los textos del anuncio, que casi todo el mundo deja para el final.