Poner tu vivienda en Airbnb o Booking y ver entrar reservas no significa que sea rentable. La única forma de saber si tu alquiler vacacional gana dinero de verdad es calcular su rentabilidad: cuánto ingresas, cuánto gastas y qué porcentaje te queda sobre lo que has invertido.
La buena noticia es que no necesitas ser economista. Con tres fórmulas (rentabilidad bruta, rentabilidad neta y ROI) y un puñado de métricas (ocupación, precio medio, RevPAR) tienes una foto clara de tu negocio. En esta guía las verás todas, con un ejemplo numérico real que puedes copiar para tu propio alojamiento.
Qué es la rentabilidad de un alquiler vacacional (y por qué medirla)
La rentabilidad es el porcentaje de beneficio que genera tu alojamiento en relación con lo que vale o con lo que invertiste en él. Traduce a una sola cifra si el negocio merece la pena o si estás trabajando gratis.
Medirla te sirve para tres cosas muy concretas: comparar tu vivienda con otras inversiones (un fondo, un alquiler de larga duración, otra propiedad), detectar fugas de dinero (un gasto que se come tu margen) y decidir con datos si te conviene subir precios, reducir costes o cambiar de estrategia. Sin ese número, gestionas a ciegas.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
Son las dos caras del cálculo y conviene no confundirlas.
Rentabilidad bruta
Es la más rápida de calcular y la que suelen enseñar los anuncios de inversión, porque siempre sale bonita:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales ÷ Valor de la propiedad) × 100
Si tu piso vale 200.000 € y genera 24.000 € al año, la bruta es del 12%. El problema es que ignora por completo los gastos, y en alquiler vacacional los gastos pesan mucho. Úsala solo como primer filtro.
Rentabilidad neta
Es la cifra honesta, la que de verdad te llevas al bolsillo:
Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales − Gastos anuales) ÷ Valor de la propiedad) × 100
Con los mismos 24.000 € de ingresos, si tienes 9.000 € de gastos anuales, tu beneficio neto es 15.000 € y la neta baja al 7,5%. Esa diferencia entre el 12% bruto y el 7,5% neto es exactamente lo que separa una expectativa de la realidad.
Paso a paso: calcula la rentabilidad de tu alojamiento
1. Estima tus ingresos anuales
Los ingresos por reservas dependen de tres variables que se multiplican entre sí:
Ingresos = ADR × Tasa de ocupación × Noches disponibles
- ADR (precio medio por noche): lo que cobras de media por noche ocupada.
- Tasa de ocupación: el porcentaje de noches que consigues vender.
- Noches disponibles: las que pones a la venta al año (365 menos bloqueos o uso propio).
Ejemplo: un ADR de 120 €, una ocupación del 65% y 365 noches disponibles dan 120 × 0,65 × 365 = 28.470 € de ingresos brutos anuales.
2. Suma todos los gastos
Aquí es donde se cae la mayoría de los cálculos optimistas. Un alquiler vacacional tiene muchos más costes que uno tradicional. No te dejes ninguno:
| Categoría de gasto | Qué incluye |
|---|---|
| Operación por reserva | Limpieza, lavandería, kits de bienvenida, check-in |
| Suministros | Luz, agua, gas, wifi (más altos con rotación de huéspedes) |
| Comisiones | Airbnb, Booking, Vrbo (pueden superar el 15%) |
| Gestión | Software, channel manager, o la comisión de tu gestor |
| Mantenimiento y reposición | Averías, pintura, menaje, electrodomésticos |
| Seguros e impuestos locales | Seguro de hogar/RC, IBI, tasa de basuras |
| Impuestos sobre ingresos | IRPF o Sociedades según tu situación |
3. Calcula el beneficio neto y el porcentaje
Resta los gastos a los ingresos para obtener tu beneficio neto anual. Para expresarlo como margen sobre facturación:
Margen (%) = (Beneficio neto ÷ Ingresos anuales) × 100
Un margen positivo indica que el negocio genera beneficios; uno negativo, que pierdes dinero con cada reserva.
4. Calcula el ROI (retorno sobre la inversión)
La rentabilidad neta la mides sobre el valor actual de la propiedad; el ROI la mide sobre lo que realmente pusiste de tu bolsillo (entrada, reformas, mobiliario, gastos de compra):
ROI (%) = (Beneficio neto anual ÷ Inversión total) × 100
El ROI es la métrica clave si compraste con hipoteca, porque tu inversión real es mucho menor que el precio del inmueble y el retorno sobre ese capital propio suele ser más alto.
Las métricas que de verdad importan
Más allá de las fórmulas, hay tres indicadores que deberías vigilar mes a mes. Son el pulso de tu negocio:
| Métrica | Fórmula | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Tasa de ocupación | Noches reservadas ÷ noches disponibles | Mide cuánto vendes |
| ADR | Ingresos por alojamiento ÷ noches vendidas | Mide a qué precio vendes |
| RevPAR | Ingresos ÷ noches disponibles (o ADR × ocupación) | Combina precio y ocupación en un solo número |
El RevPAR (ingreso por noche disponible) es el rey: sube tanto si mejoras el precio como si mejoras la ocupación, así que resume tu rendimiento comercial en una cifra. Perseguir solo ocupación (bajando precios) o solo ADR (vaciando el calendario) es un error; el RevPAR te obliga a equilibrar ambos.
Ejemplo real de cálculo
Pongamos un apartamento comprado por 200.000 €, con 40.000 € de inversión total real (entrada, impuestos de compra y amueblado):
- Ingresos anuales: 28.470 € (del cálculo del paso 1).
- Gastos anuales: 11.000 € (limpieza, suministros, comisiones, gestión, seguros e impuestos).
- Beneficio neto: 28.470 − 11.000 = 17.470 €.
- Rentabilidad neta: (17.470 ÷ 200.000) × 100 = 8,7%.
- ROI sobre inversión real: (17.470 ÷ 40.000) × 100 = 43,7%.
- Margen sobre facturación: (17.470 ÷ 28.470) × 100 = 61%.
La misma propiedad da un 8,7% de rentabilidad neta y un ROI mucho mayor al medirlo sobre el capital propio. Por eso conviene calcular siempre las dos cifras.
Qué rentabilidad se considera “buena” en 2026
Depende mucho de la zona, del precio de compra y de la demanda turística, pero como referencia general: una rentabilidad neta de entre el 5% y el 10% se considera buena, y superar el 10% es un resultado excelente. Por debajo del 4-5% conviene revisar si el vacacional compensa frente a un alquiler tradicional o frente a otras inversiones.
Recuerda que estos porcentajes son orientativos: una vivienda en una capital cara puede rentar menos en porcentaje pero revalorizarse más, mientras que un destino de temporada alta concentra casi todo el ingreso en pocos meses.
Cómo mejorar la rentabilidad de tu alquiler vacacional
Solo hay dos caminos: subir ingresos o bajar gastos. Los dos suman a tu rentabilidad neta.
- Sube el RevPAR con precios dinámicos: ajusta tarifas por temporada, día de la semana y eventos locales en lugar de un precio fijo todo el año.
- Reduce las cancelaciones y los huecos: una estancia mínima bien calibrada y una buena comunicación evitan noches vacías entre reservas.
- Aumenta el ticket con upselling: early check-in, late check-out o experiencias locales elevan el ingreso por reserva sin coste de captación (te lo detallamos en la guía del email de confirmación de reserva).
- Diversifica canales: no dependas de una sola OTA; cada comisión que evitas es margen directo. Si gestionas en Airbnb, repasa nuestra guía para propietarios de Airbnb.
- Automatiza lo repetitivo: el mayor sumidero de rentabilidad no siempre es un gasto, es tu tiempo. Un check-in online elimina desplazamientos y horas muertas esperando a los huéspedes.
Y hay un coste que se olvida y puede arruinar cualquier cálculo: las sanciones por no cumplir la normativa. El registro de viajeros es obligatorio en España (Real Decreto 933/2021, vía SES.Hospedajes) y las multas por no comunicar los partes pueden alcanzar los 30.000 €. Automatizar ese trámite no solo te ahorra tiempo: protege tu rentabilidad de un golpe que se lleva por delante varios años de beneficio.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta? La bruta divide los ingresos entre el valor de la propiedad sin descontar gastos; la neta resta primero todos los gastos. La neta es la cifra realista, porque en vacacional los costes operativos pesan mucho.
¿Cómo calculo el ROI de mi alquiler vacacional? Divide el beneficio neto anual entre la inversión total que hiciste (entrada, impuestos de compra, reforma y mobiliario) y multiplica por 100. Mide el retorno sobre tu dinero, no sobre el precio del inmueble.
¿Qué es un buen porcentaje de rentabilidad? Como referencia, una rentabilidad neta del 5% al 10% se considera buena y por encima del 10% excelente, aunque varía mucho según la zona y la demanda turística.
¿Qué gastos debo incluir en el cálculo? Limpieza y lavandería, suministros, comisiones de las plataformas, gestión o software, mantenimiento y reposición, seguros, IBI y tasas locales, y los impuestos sobre los ingresos.
¿Influye el cumplimiento legal en la rentabilidad? Sí, y mucho. Las sanciones por no registrar a los viajeros o no comunicar los partes pueden llegar a 30.000 €, una cifra capaz de borrar años de beneficio. Automatizar el registro protege tu margen.