Un contrato de alquiler vacacional es un papel que firmáis tú y tu huésped. Dice quién alquila, qué casa, qué días, cuánto cuesta y qué normas hay. Si algo sale mal, es tu prueba.
Más abajo tienes una plantilla. Cópiala, cambia lo que va entre corchetes y envíala antes de la llegada. Ten en cuenta una regla nueva: desde el 8 de octubre de 2026, un alquiler turístico no puede durar más de 31 días.
Qué debe llevar el contrato
Un buen contrato responde a seis preguntas: quién, dónde, cuándo, cuánto, con qué normas y qué pasa si algo cambia. Esta tabla resume lo que escribes en cada parte.
| Parte | Qué escribes |
|---|---|
| Quién alquila | Tu nombre o el de tu empresa, NIF, teléfono y correo |
| Quién se aloja | Nombre del huésped que reserva, su documento y su contacto |
| La vivienda | Dirección, número de registro turístico y plazas máximas |
| Las fechas | Día y hora de entrada, día y hora de salida |
| El precio | Total de la estancia y qué incluye: limpieza, tasas, impuestos |
| El pago | Cómo y cuándo se paga |
| La fianza | Importe, cómo se cobra y cuándo se devuelve |
| La cancelación | Qué se devuelve si el huésped cancela, y con qué antelación |
| Las normas de la casa | Ruido, fiestas, tabaco, mascotas, visitas |
| Los viajeros | Que todos darán sus datos para el registro de viajeros |
| La firma | Fecha y firma de las dos partes |
Lo más importante es el número de registro turístico. Es el código que te dio tu comunidad autónoma al dar de alta la vivienda. Si aún no lo tienes, empieza por la licencia turística en España.
Cuándo es obligatorio
En Andalucía, sí. La norma andaluza obliga a entregar al huésped, al llegar, un documento que vale como contrato. Debe llevar quién explota la vivienda, el código del Registro de Turismo, cuántas personas se alojan, las fechas, el precio total y un teléfono de atención. Guardas una copia firmada durante un año. Lo explicamos junto al resto de requisitos en la licencia turística en Andalucía.
En el resto de España, no siempre. Pero conviene hacerlo. Sin contrato, si hay un daño o una discusión, solo tienes mensajes sueltos. Con contrato, tienes las normas firmadas.
Si alquilas por Airbnb o Booking, la reserva ya tiene sus propias condiciones. Puedes añadir tu contrato, pero avisa antes. Airbnb exige que lo menciones en el anuncio, con sus condiciones, antes de que el huésped reserve. Si no lo hiciste, el huésped puede negarse a firmarlo y pedir que canceles la reserva con el reembolso completo. Tu contrato tampoco puede contradecir las condiciones de la plataforma, como su política de cancelación.
El límite de 31 días
Desde el 8 de octubre de 2026, un alquiler turístico dura 31 días como máximo. Lo dice el Real Decreto-ley 29/2026. Un primer decreto con la misma regla, el 26/2026, estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre, hasta que el Congreso lo derogó. El 29/2026 también necesita el voto del Congreso en 30 días para seguir en vigor. Tu comunidad puede fijar un máximo menor, pero nunca mayor.
Si la estancia pasa de 31 días, ya no es un alquiler turístico. Pasa a ser un alquiler de vivienda temporal, que sigue las reglas de la ley de alquileres de vivienda. Ese contrato tiene que decir por qué la persona vive allí por un tiempo: un trabajo, unos estudios, un tratamiento médico. La causa tiene que ser real y debes poder demostrarla.
Si el contrato no dice la causa, la ley lo trata como un alquiler de vivienda habitual. Eso significa años de duración, no semanas.
Este decreto todavía tiene que pasar por el Congreso. Si el Congreso no lo convalida en 30 días, deja de valer. Volveremos a contarlo cuando se vote.
Plantilla de contrato de alquiler vacacional
Copia el texto y cambia todo lo que va entre [corchetes]. Cada dato aparece una sola vez: después, el contrato lo nombra por su término, como «la Fianza» o «la Fecha de Entrada». Si tu comunidad pide algún dato más, añádelo.
Si prefieres no copiar nada, pide el contrato justo debajo. Escribes una vez tus datos fijos (los tuyos, la vivienda, la fianza, la cancelación y las normas) y lo descargas en Word con ellos ya puestos. En cada reserva solo rellenas al huésped, las fechas y el precio.
CONTRATO DE ALOJAMIENTO EN VIVIENDA DE USO TURÍSTICO
Referencia de la reserva: [referencia de la reserva]
Fecha: [fecha de firma]
REUNIDOS
De una parte, [nombre o razón social], con NIF [NIF] y domicilio en [domicilio del titular], en su condición de titular de la explotación de la vivienda que se describe más adelante (en adelante, el «Titular»).
De otra parte, [nombre y apellidos del huésped], con documento de identidad [tipo y número de documento], teléfono [teléfono del huésped] y correo electrónico [correo del huésped] (en adelante, el «Huésped»).
El Titular y el Huésped (en adelante, conjuntamente, las «Partes») se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato y, a tal efecto,
EXPONEN
I. Que el Titular explota la vivienda situada en [dirección completa de la vivienda], inscrita en el registro de turismo de [comunidad autónoma] (en adelante, la «Comunidad Autónoma») con el número [número de registro turístico], con una capacidad máxima de [plazas máximas] personas (en adelante, la «Vivienda»).
II. Que el Huésped desea alojarse en la Vivienda con fines turísticos, y que las Partes acuerdan formalizar este contrato con arreglo a las siguientes
CLÁUSULAS
PRIMERA. Objeto y duración. El Titular cede al Huésped el uso temporal de la Vivienda, amueblada y equipada, para uso turístico. La entrada tendrá lugar el [fecha de entrada], a partir de las [hora de entrada] horas (en adelante, la «Fecha de Entrada»), y la salida el [fecha de salida], antes de las [hora de salida] horas (en adelante, la «Fecha de Salida»).
La estancia no excederá de treinta y un (31) días. Se alojarán en la Vivienda [número de personas] personas, incluido el Huésped (en adelante, los «Viajeros»), sin superar en ningún caso la capacidad máxima de la Vivienda.
SEGUNDA. Precio y forma de pago. El precio total de la estancia asciende a [precio total] euros (en adelante, el «Precio»), que incluye [lo que incluye el precio].
El Huésped abonará el [porcentaje al reservar] % del Precio al confirmar la reserva y el importe restante con una antelación mínima de [días antes para pagar el resto] días a la Fecha de Entrada, mediante [forma de pago].
TERCERA. Fianza. A la firma de este contrato, el Huésped constituirá una fianza de [importe de la fianza] euros (en adelante, la «Fianza») mediante [forma de la fianza]. El Titular devolverá la Fianza dentro de los [días para devolverla] días siguientes a la Fecha de Salida, salvo que existan daños o incumplimientos de este contrato. En tal caso, solo podrá retener el importe necesario para su reparación, debidamente justificado con fotografías y factura.
CUARTA. Cancelación. Si el Huésped cancela la reserva con una antelación mínima de [días de antelación] días a la Fecha de Entrada, el Titular le reembolsará el [porcentaje devuelto antes] % de las cantidades abonadas. Si la cancela con menor antelación, le reembolsará el [porcentaje devuelto después] %. Si la Vivienda no pudiera ocuparse por causa imputable al Titular, este reembolsará íntegramente las cantidades abonadas.
QUINTA. Normas de la casa. Los Viajeros se obligan a cumplir las siguientes normas (en adelante, las «Normas de la Casa»): no se permiten fiestas ni eventos; deberá respetarse el descanso de los vecinos entre las [inicio del descanso] y las [fin del descanso] horas; [se permite / no se permite] fumar en el interior de la Vivienda; [se admiten / no se admiten] animales de compañía; y no podrán alojarse en la Vivienda personas distintas de los Viajeros.
Son también Normas de la Casa: [otras normas, si las hay].
Asimismo, los Viajeros respetarán las normas de la comunidad de propietarios, que el Titular entrega junto con este contrato.
SEXTA. Registro de viajeros y protección de datos. Todos los Viajeros facilitarán sus datos de identidad antes de la Fecha de Entrada o a su llegada, y los de catorce (14) años o más firmarán el correspondiente parte de entrada. El Titular comunicará dichos datos al Ministerio del Interior, conforme al Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre.
Los datos personales se tratarán exclusivamente para cumplir dicha obligación legal y gestionar la estancia, y se conservarán durante el plazo legalmente exigido. El Huésped podrá ejercer sus derechos en materia de protección de datos dirigiéndose a [correo para datos personales].
SÉPTIMA. Estado de la Vivienda y responsabilidad. El Huésped recibe la Vivienda limpia, en buen estado de uso y con el inventario que se le entrega. Los Viajeros la cuidarán con la debida diligencia, y el Huésped responderá de los daños que causen, salvo el desgaste derivado del uso normal.
OCTAVA. Acceso del Titular. Durante la estancia, el Titular solo podrá acceder a la Vivienda previo aviso y con el consentimiento del Huésped, salvo en caso de urgencia, como una fuga de agua.
NOVENA. Atención durante la estancia. El Titular atenderá las incidencias que surjan durante la estancia en el teléfono [teléfono de atención] y en el correo electrónico [correo de atención].
DÉCIMA. Legislación aplicable. Este contrato se rige por la normativa turística de la Comunidad Autónoma y, en lo no previsto, por el Código Civil. Queda excluido del ámbito de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, conforme a su artículo 5, letra e).
Y, en prueba de conformidad, las Partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto en la fecha indicada al inicio.
El Titular: [firma]
El Huésped: [firma]
Para la cláusula de fianza con más detalle, mira cómo pedir la fianza en un alquiler vacacional. Para las normas de la casa, te ayuda la carta de bienvenida, que las repite en un tono más amable.
Cláusulas que conviene evitar
Tu huésped es un consumidor. La ley protege a los consumidores de las cláusulas injustas, y un juez puede anularlas. Estas suelen dar problemas:
- Quedarte toda la fianza pase lo que pase. Solo puedes retener lo que cuesta reparar un daño real.
- Penalizaciones muy altas. Una multa de 500 € por llegar tarde no se sostiene.
- Entrar en la vivienda sin avisar. Durante la estancia, la casa la usa el huésped. Pacta cómo y cuándo puedes entrar.
- Cobros que no estaban en el precio. Todo lo que cobres tiene que aparecer en el contrato y antes de reservar.
- Que el huésped renuncie a sus derechos. Una cláusula así no vale.
Una buena noticia para ti: en una estancia con fechas fijas, el huésped no tiene el derecho de 14 días para echarse atrás que existe en otras compras por internet. Por eso tu política de cancelación es la que manda. Escríbela con claridad.
Cómo enviarlo y firmarlo
- Enseña las condiciones antes de la reserva. Di en el anuncio que hay contrato y copia sus puntos clave: precio, fianza, cancelación y normas de la casa. En Airbnb es obligatorio. Si el huésped las ve por primera vez después de reservar, puede negarse a firmar.
- Envía el contrato completo con la confirmación. Debe repetir lo que ya estaba en el anuncio, sin nada nuevo. El email de confirmación de reserva es buen momento.
- Pide la firma antes de la llegada. Sirve una firma electrónica o una firma desde el móvil.
- Guarda una copia. En Andalucía, al menos un año. En el resto, guárdala hasta que no quede nada pendiente con ese huésped.
El contrato y el parte de viajeros comparten datos
El parte de viajeros pide datos de la reserva: la fecha del contrato, la entrada, la salida, el número de viajeros y la forma de pago. Son los mismos que pones en el contrato. Pon también en el contrato la referencia de la reserva, la de Airbnb, Booking o la tuya. Así cruzas el contrato y el parte de cada estancia sin dudas.
Con Regi, cada viajero escribe sus datos y firma desde el móvil antes de llegar. Regi envía el parte a SES.Hospedajes y lo guarda los 3 años que pide la norma. Tú solo revisas que las fechas y los viajeros cuadren con tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer contrato en un alquiler vacacional? En Andalucía, sí: debes entregar un documento con los datos de la estancia que vale como contrato. En otras comunidades no siempre es obligatorio, pero es muy recomendable. Verifica la norma de tu comunidad.
¿Qué pasa si el huésped se queda más de 31 días? Desde el 8 de octubre de 2026 ya no es un alquiler turístico. Necesitas un contrato de vivienda temporal que diga la causa real de la estancia. Si no la dice, la ley lo trata como alquiler de vivienda habitual.
¿Puedo pedir que firme un contrato si reserva por Airbnb? Sí, si lo avisas en el anuncio antes de la reserva. Si no avisaste, el huésped puede negarse y pedir que canceles con reembolso completo.
¿El contrato sustituye al registro de viajeros? No. Son dos cosas distintas. El contrato es entre tú y el huésped. El registro de viajeros es una obligación con el Ministerio del Interior, y tienes que cumplirla siempre. Te lo explicamos en el registro de viajeros.
¿Cuánto tiempo guardo el contrato firmado? En Andalucía, como mínimo un año. En el resto, guárdalo mientras pueda haber una reclamación por esa estancia.
¿Estás empezando? Lee cómo empezar a gestionar una vivienda vacacional desde cero, con todos los pasos en orden.
Detalles y fuentes
El alquiler turístico y la ley de alquileres. El artículo 5, letra e), de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos deja fuera de esa ley la cesión de una vivienda amueblada, comercializada en canales turísticos y con fin lucrativo, cuando está sometida a la normativa turística. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre), reescribió esa letra: ahora incluye la cesión de “la totalidad o parte” de la vivienda y añade que la duración máxima, “que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días”. La nueva redacción está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, traía la misma redacción y estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 (Resolución publicada en el BOE ese mismo día).
La vivienda temporal. El mismo decreto define el arrendamiento de vivienda temporal (artículo 2.3 de la ley), le exige una causa “real y acreditable” escrita en el contrato, con la carga de la prueba en el arrendador (artículo 7.2), y fija su duración en más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses (artículo 9 bis). Si falta la causa, el contrato se somete al régimen de vivienda habitual con efecto desde su firma. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026, día en que entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, siguen con su régimen anterior (disposición transitoria octava). Su exposición de motivos deja a salvo las normas que dicten las comunidades autónomas sobre alquiler de temporada.
La convalidación. El artículo 86 de la Constitución da al Congreso 30 días para convalidar o derogar un real decreto-ley. No es una formalidad: en enero de 2019 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 21/2018, que también reformaba esta ley.
Andalucía. El artículo 7 del Decreto 28/2016 obliga a entregar a cada persona usuaria, al llegar, un documento con el nombre de quien explota la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas, las fechas de entrada y salida, el precio total y el teléfono de atención del artículo 6. La copia firmada se conserva un año y tiene valor de contrato.
Consumidores. El Real Decreto Legislativo 1/2007 (Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) declara abusivas las cláusulas no negociadas que causan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor (artículo 82). Su artículo 103, letra l), excluye del derecho de desistimiento los servicios de alojamiento con fecha o periodo de ejecución específicos.
El parte de viajeros. El anexo I del Real Decreto 933/2021 pide los datos del contrato (referencia, fecha, entrada, salida, viajeros) y de la transacción (forma y fecha de pago).
- BOE, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
- BOE, derogación del Real Decreto-ley 26/2026
- BOE, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
- BOE, Real Decreto 933/2021
- BOJA, Decreto 28/2016, de viviendas con fines turísticos de Andalucía
- Airbnb, si un anfitrión te pide que firmes un contrato