El 14 de agosto de 2026 el Boletín Oficial de Canarias publicó la Ley 7/2026, de 31 de julio, y al día siguiente entró en vigor. Su título habla de licencias urbanísticas y de construcción de vivienda, así que muchos propietarios ni la abrieron. Fue un error: en su disposición final undécima reforma en más de veinte puntos la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, la norma que ordena la vivienda vacacional en el archipiélago.
Tres cambios afectan de lleno a cualquiera que alquile en Canarias: aparece una vivienda de uso turístico ocasional de 15 días al año, se fija una presunción de uso turístico para los alquileres de 31 días o menos que obliga a redactar los contratos de temporada de otra manera, y se abre un plazo que vence el 31 de julio de 2027 para regularizar la comunicación de actividades clasificadas. Este artículo explica los tres, con el texto de la ley delante, y qué hacer con cada uno.
Qué es la Ley 7/2026 y desde cuándo se aplica
Su título completo es Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas, y su disposición final decimotercera es tajante: entra en vigor el día siguiente al de su publicación. Es decir, el 15 de agosto de 2026.
Lo relevante para el alquiler vacacional está en la disposición final undécima, que modifica la Ley 6/2025 en veintiocho apartados: preámbulo, artículos 4, 7 y 9, dos artículos nuevos (11 y 12), varias disposiciones transitorias y el régimen sancionador. El propio preámbulo explica el objetivo: «delimitar el objeto y fin de la denominada vivienda vacacional, lo que permite su más nítido deslinde respecto de la vivienda no turística».
Traducido: Canarias quiere que sea mucho más difícil disfrazar de alquiler de temporada lo que en realidad es un alquiler turístico.
La vivienda de uso turístico ocasional: 15 días al año
Es la novedad que más titulares se ha llevado y también la más malinterpretada. El apartado trece de la disposición final undécima añade un cuarto párrafo al artículo 4.2 de la Ley 6/2025 que permite a los instrumentos complementarios de ordenación urbanística habilitar «el uso turístico de viviendas por un período máximo de 15 días al año», y además sin que se apliquen los porcentajes de reserva del artículo 4.1. La finalidad es atender picos de demanda por fiestas de interés turístico o por «actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones de especial relevancia cultural, social o deportiva».
Qué eventos cuentan de verdad
No vale cualquier fiesta del pueblo. La ley cierra la lista con cuatro criterios, y el evento debe encajar en alguno:
- Los incluidos en el artículo 146.3 de la Ley 13/2022, General de Comunicación Audiovisual.
- Los declarados expresamente por las autoridades competentes como evento de interés general, turístico, social, cultural o deportivo.
- Los que tengan relevancia cultural o deportiva acreditada mediante subvenciones públicas, premios o reconocimientos.
- Las competiciones oficiales nacionales o internacionales organizadas por federaciones reconocidas e inscritas en los registros de entidades deportivas.
Una romería muy concurrida pero sin declaración oficial no habilita nada.
Qué tienes que presentar
El nuevo apartado 8 del artículo 7 exige, antes de iniciar la actividad, una declaración responsable con el mismo contenido que la ordinaria, salvo dos excepciones que la ley señala (el párrafo segundo de la letra a del apartado 4 y el apartado 7). Además debe indicar dos cosas que no se piden en el régimen normal:
- La distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no pueden superar los 15 días.
- La fiesta, actividad, evento o competición concreta en la que se fundamenta la comercialización.
A cambio, el nuevo artículo 9.3 confirma la mejor parte: estas viviendas conservan el uso residencial, porque no se les aplica el cambio de uso del artículo 9.1 y 9.2. Y el artículo 4.2 añade que esa prestación ocasional no tiene la consideración de actividad clasificada ni le son aplicables las disposiciones sobre el uso de hospedaje: basta con que el suelo esté calificado como residencial.
El límite práctico que casi nadie cuenta
Aquí está la letra pequeña. La ley dice que los instrumentos complementarios de ordenación urbanística podrán habilitar ese uso. No dice que quede habilitado. Es una puerta que el legislador canario ha construido, pero que abre cada ayuntamiento, aprobando previamente el instrumento urbanístico que lo prevea.
A fecha de publicación de este artículo no nos consta ningún municipio canario que lo haya aprobado. Si alguien te dice que ya puedes alquilar tu vivienda 15 días para el carnaval, pregúntale por el instrumento municipal que lo habilita. Sin él, la figura existe en el BOC y no en tu calle.
La regla de los 31 días: cuándo tu alquiler se presume turístico
Este es el cambio con más consecuencias diarias, y el que obliga a cambiar plantillas de contrato desde ya. La reforma añade dos artículos nuevos a la Ley 6/2025.
Artículo 11: cuándo se presume actividad turística
El artículo 11 presume, salvo prueba en contrario, que hay actividad alojativa turística habitual, considerada a todos los efectos arrendamiento turístico, cuando se comercializan estancias de corta duración en viviendas residenciales y concurre una de estas condiciones:
- a) Que se haga publicidad o comercialización a través de un canal de oferta turística.
- b) Que se facilite alojamiento por un período continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.
Son alternativas, no acumulativas. Basta una. Y la ley define «canal de oferta turística» de forma muy amplia: agencias de viajes, centrales de reserva, empresas de mediación «incluidos los canales de intermediación a través de internet», y empresas que inserten publicidad de viviendas turísticas en medios de comunicación social, «cualquiera que sea su tipología o soporte». Un anuncio en un portal, un grupo de redes sociales o un marketplace entra ahí con naturalidad.
Artículo 12: lo que ahora tiene que hacer el arrendador de temporada
El artículo 12 es el que cambia tu papeleo, porque coloca la carga de la prueba donde antes no estaba. Según su apartado 2, el deber de comprobar que la contratación no es turística recae sobre el arrendador, quien:
- Debe requerir previamente al inquilino la información sobre «la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista».
- Debe hacerla constar expresamente en el contrato.
El apartado 3 no deja escapatoria: si el arrendador no requiere la información, se entiende que no concurren las circunstancias. Y si no están debidamente especificadas en el contrato, este tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, sin la cláusula de «salvo prueba en contrario» que sí lleva el artículo 11.
Qué pasa si no lo haces
El apartado veinticinco de la reforma añade tres infracciones nuevas a la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, que es la que gradúa las sanciones:
| Conducta | Artículo nuevo | Categoría |
|---|---|---|
| Comercializar estancias turísticas en vivienda residencial sin cumplir los requisitos legales | art. 75.21 | Muy grave |
| Firmar un contrato de 31 días o menos sin hacer constar la motivación en el contrato | art. 76.24 | Grave |
| Firmar un contrato de 31 días o menos sin haber requerido antes la información al inquilino | art. 77.12 | Leve |
La escala económica la fija el artículo 79.2 de la Ley 7/1995: las leves hasta 1.500 €, las graves entre 1.501 y 30.000 €, y las muy graves entre 30.001 y 300.000 €. Conviene confirmar los importes vigentes en el texto consolidado antes de asumirlos, porque la propia ley permite al Gobierno canario actualizarlos.
Fíjate en el salto: olvidarte de pedir la información es leve, pero no reflejarla en el contrato es grave. La diferencia entre una y otra son dos párrafos bien redactados.
Plazo hasta el 31 de julio de 2027: la comunicación de actividades clasificadas
La reforma añade una disposición transitoria décima a la Ley 6/2025 que resuelve una situación muy común: viviendas que presentaron su declaración responsable en su día, pero que nunca presentaron la comunicación previa de actividades clasificadas ante su ayuntamiento.
La ley les da una ventana: pueden presentarla antes del 31 de julio de 2027, acompañada como mínimo de dos documentos:
- Certificación municipal de que la vivienda se edificó conforme a la normativa urbanística y cuenta con las licencias exigibles. Alternativamente puede acreditarse que está fuera de ordenación, porque ya no cabe ejercer las potestades de protección de la legalidad urbanística de los artículos 361 y 362 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, o el carácter consolidado del uso turístico, por cualquier medio de prueba admisible en Derecho.
- Memoria suscrita por técnico competente, con planos de plantas, alzado y secciones y fotografías de fachada e interior, acreditando el cumplimiento de la normativa de actividades clasificadas.
Presentarla habilita a acogerse al régimen transitorio de la ley. No presentarla tiene una consecuencia que conviene leer dos veces: el interesado «deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, extinguiéndose automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda». No hay gradación ni margen de apreciación.
La disposición no se aplica a quien ya presentó la comunicación previa antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025.
Uso consolidado: cómo se pierde ahora
La reforma reescribe el apartado 11 de la disposición transitoria primera: la declaración de uso consolidado deja de surtir efectos cuando el beneficiario pone fin definitivo a la actividad por cualquier motivo, y la ley enumera la extinción de la personalidad del propietario, la transmisión de la propiedad por cualquier título, el cese del explotador o del propietario que presentó la declaración, el no ejercicio continuado durante más de un año, la demolición total y la extinción del derecho de disfrute o gestión.
Hay una excepción tasada para herencias. En la transmisión mortis causa, cuando quien transmite reunía la doble condición de propietario y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario puede comunicar al cabildo el cambio de titularidad y seguir con la actividad hasta agotar un plazo máximo de caducidad de 10 años desde esa transmisión, sin que posteriores transmisiones mortis causa lo alarguen.
El nuevo apartado 13 refuerza el control: el cabildo comprueba la declaración responsable y, si el resultado es negativo, remite al ayuntamiento un informe vinculante para dejarla sin efecto, además de dar de baja la vivienda en el Registro General Turístico.
Requisitos técnicos: 35 m², baños, energía y accesos
El apartado veintidós reescribe la disposición transitoria séptima, que fija los requisitos técnicos mientras no se apruebe el reglamento de desarrollo. Son estos:
Superficie y baños. Como regla general, 35 m² útiles mínimos, dos baños completos si las plazas superan las cuatro y tres baños si superan las ocho.
La excepción a los 35 m². Vale la superficie mínima útil de habitabilidad vigente al presentar la declaración responsable si la vivienda cumple alguna de una lista larga: aparcamiento privado en la misma parcela, piscina, equipamiento deportivo o de bienestar, zonas ajardinadas de uso exclusivo (9 m² por plaza en suelo urbano, 100 m² en rústico), punto de recarga de vehículos, certificación de calidad o EMAS, plan de transición energética a huella cero o negativa en cinco años, calificación energética A o B, monitorización de ruido, refrigeración de eficiencia A, cumplimiento de la normativa de accesibilidad, o acreditar que quien explota la vivienda es trabajador por cuenta propia.
Energía. Calificación mínima clase F en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y clase D en las posteriores, con excepciones para viviendas excluidas de la certificación o limitadas por patrimonio. En cada declaración responsable se aplican además las exigencias de la Directiva (UE) 2023/1791.
Agua caliente sanitaria. Mediante placas solares cuando sea técnica y normativamente posible, o alternativas renovables si una certificación técnica acredita emisiones de CO₂ y consumo de energía primaria no renovable iguales o inferiores a los de la solar térmica.
Accesos. Debe haber acceso rodado hasta la parcela o el punto de aproximación razonable más próximo. Si el tramo final se hace a pie, o si el acceso no está pavimentado, hay que hacerlo constar en la publicidad y comercialización. Es una obligación de transparencia que muchos anuncios incumplen hoy sin saberlo: revisa tus fichas de Airbnb, Booking y web propia.
Qué régimen te toca: tabla de decisión
| Tu situación | Qué te aplica de esta reforma | Qué hacer ahora |
|---|---|---|
| Alta nueva de vivienda vacacional | Requisitos técnicos de la DT séptima y régimen ordinario de la Ley 6/2025 | Comprueba superficie, baños, energía, ACS y accesos antes de presentar |
| Declaración responsable presentada, sin comunicación de actividades clasificadas | Disposición transitoria décima | Presentarla antes del 31 de julio de 2027 con certificación municipal y memoria |
| Comunicación previa ya presentada antes de la Ley 6/2025 | La DT décima no te aplica | Nada por esta vía |
| Uso turístico consolidado | Nuevo apartado 11 de la DT primera: causas de pérdida ampliadas | Vigila inactividad de más de un año y cualquier transmisión de propiedad |
| Herencia de una vivienda con uso consolidado | Excepción mortis causa | Comunicar el cambio de titularidad al cabildo; máximo 10 años desde la transmisión |
| Uso ya habilitado por el planeamiento o por la Ley 14/2019 (islas verdes) | Apartado 12 de la DT primera | Mantienes la declaración del Decreto 113/2015, sin nueva declaración de consolidado |
| Alquiler de temporada en Canarias | Artículos 11 y 12 | Rehacer la plantilla de contrato con la causa y su conexión con la duración |
| Quieres alquilar 15 días para un evento | Artículo 4.2 párrafo cuarto y artículo 7.8 | Confirmar primero que tu ayuntamiento ha aprobado el instrumento urbanístico |
Checklist documental
Antes de que acabe el año, ten reunido y guardado:
- Declaración responsable presentada y su justificante de registro.
- Comunicación previa de actividades clasificadas, o cita pedida para tramitarla.
- Certificación municipal de legalidad urbanística, o prueba de fuera de ordenación o de uso consolidado.
- Memoria técnica con planos y fotografías, si te aplica la DT décima.
- Certificado de eficiencia energética vigente.
- Documentación del sistema de ACS y, si procede, la certificación técnica de la alternativa renovable.
- Plantilla de contrato de temporada actualizada con la cláusula de causa y duración.
- Soportes de la causa de cada contrato de temporada firmado desde el 15 de agosto de 2026.
- Revisión de tus anuncios: aviso de acceso a pie o no pavimentado si aplica.
Lo que esta reforma no cambia
Conviene separar bien las obligaciones, porque se solapan y es fácil creer que una sustituye a otra:
- El registro de viajeros sigue igual. El Real Decreto 933/2021 obliga a recoger los datos de todos los huéspedes y comunicarlos a SES.Hospedajes. Es una obligación estatal de seguridad ciudadana, independiente de la normativa turística canaria y de cualquier reforma autonómica. Si quieres el marco completo, lo tienes en nuestra guía de la app de registro de viajeros.
- El NRUA sigue anulado. El preámbulo de la Ley 7/2026 razona largamente sobre el Real Decreto 1312/2024 y el Reglamento (UE) 2024/1028, pero eso es contexto argumental del legislador canario, no una resurrección del registro estatal: el Tribunal Supremo lo anuló, como explicamos en el Supremo anula el NRUA.
- Tu número de registro turístico canario sigue siendo el que vale. En Canarias es la VV (vivienda vacacional), y es el que debe figurar en tus anuncios. Puedes repasar cómo se comprueba en cómo comprobar tu código de registro turístico y cómo se coloca en las plataformas en cómo añadir el número de registro en Airbnb y Booking.
- Las licencias autonómicas siguen mandando. El mapa general por comunidades está en licencia turística en España.
Qué vigilar en los próximos meses
Dos frentes abiertos que hoy no son obligación y no deben tratarse como tal:
- El reglamento de desarrollo. La disposición transitoria séptima se aplica «hasta tanto no entre en vigor la normativa que, en desarrollo de la presente ley, regule el régimen de clasificación y categorización» y los requisitos edificatorios. Cuando llegue ese reglamento, los 35 m², los baños y el resto pueden cambiar.
- El decreto sobre unidad de explotación. Se ha anunciado un decreto que flexibilizaría la unidad de explotación y el alquiler individual de apartamentos. A día de hoy es una propuesta pendiente de aprobación, no una norma vigente. No planifiques sobre ella.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se aplica la Ley 7/2026 en Canarias? Desde el 15 de agosto de 2026. Se publicó en el BOC nº 163 el 14 de agosto y su disposición final decimotercera fija la entrada en vigor el día siguiente al de su publicación.
¿Ya puedo alquilar mi vivienda 15 días al año para un evento? Solo si tu ayuntamiento ha aprobado el instrumento complementario de ordenación urbanística que habilita esa figura, y solo para fiestas o eventos que encajen en la lista del artículo 4.2. Además necesitas presentar antes una declaración responsable indicando los días y el evento concreto. A fecha de hoy no nos consta ningún municipio que haya aprobado ese instrumento.
¿Un alquiler de 31 días o menos es siempre turístico en Canarias? No siempre, pero se presume que lo es. Para desvirtuar la presunción, el arrendador debe haber requerido al inquilino la motivación que justifica el alojamiento provisional y haberla hecho constar expresamente en el contrato, con su conexión con la duración pactada. Si no consta en el contrato, la ley lo considera arrendamiento turístico.
¿Qué pasa si no presento la comunicación de actividades clasificadas antes del 31 de julio de 2027? La disposición transitoria décima obliga a cesar en la actividad turística de manera inmediata y extingue automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda.
¿Pierdo el uso consolidado si vendo la vivienda? Sí. La transmisión de la propiedad por cualquier título es una de las causas por las que la declaración de uso consolidado deja de surtir efectos. La única excepción prevista es la transmisión por herencia, con un plazo máximo de caducidad de 10 años desde esa transmisión.