Para alquilar tu piso a turistas en Andalucía necesitas darlo de alta en el Registro de Turismo de Andalucía. Es gratis y se hace por internet. Al terminar, la Junta te da un código, y ese código va en todos tus anuncios.
Antes de rellenar nada, haz dos preguntas. La primera, a tu ayuntamiento: si tu calle admite pisos turísticos. La segunda, a tu comunidad de vecinos: si aprueba que alquiles a turistas. Si alguna de las dos dice que no, no hay alta posible.
Lo primero: tu ayuntamiento y tus vecinos
Mucha gente empieza por el formulario de la Junta. Es mejor empezar por el final del camino: comprobar si tu vivienda puede ser turística en ese sitio.
Tu ayuntamiento. Cada municipio decide dónde caben los pisos turísticos. Puede limitar cuántos hay por edificio, por barrio o por zona. La Junta avisa al ayuntamiento de cada alta nueva, y el ayuntamiento puede pedir que se cancele si no cumple sus normas.
Tu comunidad de vecinos. Desde el 3 de abril de 2025, alquilar a turistas en un piso necesita el permiso expreso de la comunidad. La Junta pide un certificado del administrador o del secretario que lo diga. Si los estatutos lo prohíben, tampoco puedes darte de alta.
Qué vivienda puede ser turística
La norma andaluza pide unos mínimos de espacio y de equipamiento. Esta tabla resume los principales.
| Requisito | Qué pide |
|---|---|
| Tamaño | 14 m² construidos por plaza, y 25 m² como mínimo |
| Plazas, vivienda completa | Hasta 15 |
| Plazas, por habitaciones | Hasta 6, y vives en la casa |
| Plazas por dormitorio | Hasta 4 |
| Baños | 2 si hay más de 5 plazas; 3 si hay más de 8 |
| Aire acondicionado | Si abres de mayo a agosto |
| Calefacción | Si abres de diciembre a marzo |
| Equipamiento | Muebles, menaje, botiquín y detector de humo |
| Ventilación | Dormitorios, salón, cocina y baños ventilados |
Hay dos formas de alquilar. La vivienda completa se alquila entera. La de por habitaciones es tu casa: vives en ella y alquilas cuartos. En ese caso la Junta te pide el certificado de empadronamiento.
Algunas viviendas no pueden darse de alta como VUT. Por ejemplo, las de protección oficial (VPO), las que están en suelo rústico (tienen su propia figura, la vivienda turística de alojamiento rural) y las que se alquilan más de dos meses seguidos a la misma persona.
Cómo dar de alta tu vivienda paso a paso
El trámite es solo por internet. Lo hace la persona que explota la vivienda, que puede ser la propietaria o alguien con un contrato que le deje alquilarla entera.
- Consigue un certificado digital. El más común es el de la FNMT. Sin él no puedes presentar nada.
- Reúne los papeles. Siempre, una nota simple del Registro de la Propiedad reciente. Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, el certificado de la comunidad. Si no eres la persona propietaria, el contrato que te deja explotar la vivienda. Si hay varias personas propietarias, todas firman.
- Entra en la sede electrónica de la Junta. Busca el procedimiento de viviendas de uso turístico, opción “inicio de la actividad”.
- Rellena la declaración responsable. Es un documento en el que tú afirmas que cumples la norma. Pones los datos de la vivienda, las plazas, los dormitorios y los meses en que vas a abrir.
- Adjunta los papeles, firma y envía. Al terminar, la sede te deja descargar la resolución con tu código.
Desde que presentas la declaración con su registro de entrada, la Junta considera que ya puedes alquilar. Eso no impide que revise después tu caso. Si falta un papel, te dan 10 días para aportarlo. Si no lo haces, abren un expediente para cancelar el alta.
Tu código y dónde tienes que ponerlo
El código tiene tres partes: el tipo de alojamiento, la provincia y un número. Por ejemplo, VUT/MA/12345 es una vivienda de uso turístico en Málaga. Las altas más antiguas llevan VFT delante.
No confundas el código con el número de tu solicitud. Ese número empieza por letras como CTC y solo identifica el trámite.
El código va en todos los anuncios: Airbnb, Booking, tu web o un cartel. También en los recibos que das al huésped. Si quieres ver cómo se comprueba un código, está en cómo comprobar un código de registro turístico. Y para colocarlo en las plataformas, en cómo añadir el número de registro en Airbnb y Booking.
Los límites de los ayuntamientos
Desde 2024, la norma andaluza deja a cada ayuntamiento limitar los pisos turísticos. Puede poner un máximo por edificio, por barrio o por periodos. Cada municipio lo hace a su manera, así que no des por buena la regla de otra ciudad.
Dos ejemplos de las ciudades con más pisos turísticos:
- Málaga. Primero limitó las VUT nuevas en zonas saturadas. Desde el 25 de julio de 2026 suspende además las licencias de alojamiento nuevo en suelo residencial. Lo explicamos en la moratoria de alojamientos en Málaga.
- Sevilla. En octubre de 2024 aprobó que los pisos turísticos no pasen del 10 % de las viviendas de cada barrio. En el centro histórico y en Triana varios barrios ya estaban en ese tope.
Los límites también se discuten en los tribunales. En abril de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía anuló un acuerdo de Granada que limitaba los alojamientos turísticos. Lo contamos en la suspensión de licencias en Cuenca, junto a otras ciudades.
Lo que haces cada vez que alquilas
El alta no es el final. La norma andaluza pide unas cosas en cada estancia:
- Un teléfono de atención disponible las 24 horas.
- Limpieza a la entrada y a la salida de cada huésped.
- Hojas de quejas y reclamaciones oficiales, a la vista.
- Información para el huésped: normas de la comunidad, basura, ruido, si se puede fumar y si se admiten mascotas.
- Un recibo con tu identificación, el código de la vivienda, las personas, las fechas y el precio. Vale como contrato y guardas una copia firmada un año. Tienes un modelo de contrato de alquiler vacacional que ya incluye esos datos.
- El registro de viajeros: los datos de cada huésped, enviados a Interior.
Este último punto es una obligación estatal y vale en toda España. Cada huésped rellena sus datos, y tú los envías a SES.Hospedajes, el sistema del Ministerio del Interior. Lo explicamos paso a paso en el registro de viajeros.
Después del alta: plataformas, viajeros y tasa
Con el código en la mano, te quedan tres cosas.
Plataformas. Pon tu código en cada anuncio. El registro único estatal (NRUA) ya no se exige: el Tribunal Supremo lo anuló en 2026. Lo tienes en el Supremo anula el NRUA. Tu código andaluz es el que vale.
Registro de viajeros. Date de alta en SES.Hospedajes antes de la primera reserva. Desde ahí comunicas cada llegada.
Tasa turística. Andalucía no cobra hoy una tasa turística. Sevilla y Málaga la han pedido, pero la Junta la rechazaba en septiembre de 2026. Si eso cambia, lo contaremos.
Qué pasa si alquilas sin código
Alquilar a turistas sin estar en el registro es una infracción grave según la ley andaluza de turismo. Las multas por una infracción grave van de 2.001 € a 18.000 €. Además, la Junta puede suspender la actividad.
La Junta también revisa las altas que ya existen. En febrero de 2026 anunció que había cancelado 13.037 viviendas del registro, 4.731 de ellas en la provincia de Málaga.
Si dudas de tu situación, consulta qué pasa con un alquiler vacacional ilegal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta dar de alta una vivienda turística en Andalucía? El trámite en la Junta es gratis. Pagas lo que necesites para preparar la vivienda y los papeles: la nota simple, el certificado digital si no lo tienes o un gestor si lo contratas.
¿Cuánto tarda en llegar el código? La sede te deja descargar la resolución al terminar la declaración. La Junta puede revisar tu caso después y pedirte papeles.
¿Necesito el permiso de mis vecinos si ya alquilaba antes de 2025? La regla del permiso expreso vale para las viviendas que empezaron después del 3 de abril de 2025. Si ya alquilabas legalmente antes, puedes seguir. Para un alta nueva, la Junta pide el certificado de la comunidad.
¿Puedo alquilar habitaciones de mi casa? Sí, con la modalidad por habitaciones. Tienes que vivir en la casa, estar empadronado y alquilar como mucho 6 plazas.
¿Hay una ley nueva de turismo en Andalucía? Todavía no. La Ley del Turismo Sostenible iba a votarse en marzo de 2026, pero el Parlamento se disolvió antes y el proyecto decayó. Hoy siguen vigentes la Ley 13/2011 y el Decreto 28/2016.
Detalles y fuentes
Este artículo orienta, pero no sustituye una consulta jurídica o urbanística sobre una vivienda concreta. Verifica los requisitos vigentes en los canales oficiales de la Junta y de tu ayuntamiento antes de presentar nada.
La norma. Las viviendas turísticas andaluzas se rigen por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, dentro de la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía. El Decreto 31/2024, de 29 de enero, lo modificó: cambió el nombre a “viviendas de uso turístico”, fijó los 14 m² por plaza y el mínimo de 25 m², los baños según plazas, la climatización según los meses de apertura, el límite de 4 plazas por dormitorio y la facultad de los ayuntamientos de limitar el número de viviendas (artículo 2.2 del Decreto 28/2016 en su redacción vigente). Las superficies se cuentan según el Catastro, o según el planeamiento municipal si dice otra cosa.
La comunidad de vecinos. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, exige desde el 3 de abril de 2025 la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintas partes de propietarios y cuotas, para empezar la actividad. Las viviendas que ya operaban legalmente antes conservan el derecho. Aparte, el Decreto 28/2016 excluye las viviendas cuyos estatutos prohíben la actividad.
Las sanciones. El artículo 74 de la Ley 13/2011 castiga las infracciones graves con multa de 2.001 € a 18.000 €, y las muy graves con multa de 18.001 € a 150.000 €. Puede añadirse la suspensión de la actividad. El proyecto de Ley del Turismo Sostenible subía esas cifras, pero decayó con la disolución del Parlamento el 23 de marzo de 2026 y no está en vigor.
Los límites municipales citados. Sevilla aprobó el tope del 10 % por barrio en el pleno del 17 de octubre de 2024; el porcentaje puede revisarse barrio a barrio, así que confirma el de tu zona en la Gerencia de Urbanismo. La moratoria de Málaga es una aprobación inicial y su detalle está en el artículo enlazado.
- Junta de Andalucía, viviendas de uso turístico: procedimientos de alta, modificación y cese. Teléfono de atención: 900 10 15 70.
- Junta de Andalucía, preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico: papeles, formato del código, periodos y cancelación.
- BOJA, Decreto 31/2024, de 29 de enero: requisitos actuales y poderes municipales.
- BOE, Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía: infracciones y sanciones.
- BOE, Ley de Propiedad Horizontal: artículo 7.3.
- Andalucía Información, cancelación de 13.037 viviendas (8 de febrero de 2026).
- Andalucía Información, el límite del 10 % en Sevilla (17 de octubre de 2024).
- Andalucía Información, la ley de turismo decae con la convocatoria electoral (23 de marzo de 2026).
- El Debate, la Junta rechaza la tasa turística (18 de septiembre de 2026).
Si quieres el mapa de todas las comunidades, empieza por licencia turística en España y por cómo conseguir la licencia turística.