Málaga ha parado los nuevos alojamientos turísticos en el suelo donde vive la gente. La medida está en vigor desde el 25 de julio de 2026 y puede durar hasta tres años.
Afecta a hoteles, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico por igual. Si estás comprando, reformando o tramitando un alojamiento en Málaga capital, lo primero es mirar dos cosas: qué ordenanza tiene tu parcela y en qué fecha entró tu expediente en el Ayuntamiento.
Qué ha aprobado Málaga y desde cuándo
El Pleno del Ayuntamiento aprobó el 16 de julio de 2026 la aprobación inicial de la modificación número 28 de la normativa del PGOU. Su nombre de expediente es PL 7/2026.
El acuerdo se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga el 24 de julio. La suspensión de licencias empezó al día siguiente, el 25 de julio.
El propio acuerdo fija el plazo. La suspensión dura un máximo de tres años, y se acaba antes si la nueva normativa se publica y entra en vigor.
La regla que cambia es la alternancia de usos
Hasta ahora, el PGOU de Málaga dejaba poner alojamiento turístico en parcelas residenciales de dos formas.
- Uso alternativo: el alojamiento sustituye al residencial en todo el edificio.
- Uso compatible: el alojamiento ocupa hasta el 50 % del edificio, si se cumplen las condiciones del artículo 6.4.2 del Plan General.
La modificación quita las dos opciones en las ordenanzas residenciales. En palabras del propio documento municipal, ninguno de esos alojamientos «podrá implantarse ni como alternativo ni como compatible» en esas zonas.
El cambio es temporal por diseño. El Ayuntamiento está revisando a fondo la relación entre uso turístico y uso residencial en otro expediente, el PL 43/2025.
Afecta a todos los tipos de alojamiento
Este punto se malinterpreta mucho. La medida no va solo de pisos turísticos.
El documento municipal enumera lo que entra en el uso de hospedaje:
| Tipo de alojamiento | ¿Entra en la suspensión? |
|---|---|
| Hoteles, hostales y pensiones | Sí |
| Hoteles-apartamento | Sí |
| Albergues y hostels | Sí |
| Apartamentos turísticos | Sí |
| Viviendas de uso turístico (VUT) | Sí |
| Casas rurales y campings, donde la ordenanza los admitía | Sí |
Por eso la patronal hotelera y las asociaciones de viviendas turísticas han reaccionado a la vez. Es una sola medida que toca a todo el sector alojativo de la ciudad.
El suelo de tu parcela decide, no el barrio
La suspensión se aplica en todo el municipio de Málaga, pero solo sobre las parcelas con ordenanza residencial. El documento lista cuáles son:
- Ciudad Histórica, subzona C-1 (PEPRI Centro).
- Ciudad Histórica, subzona C-2 (Perchel Alto).
- Ciudad Histórica, subzona C-3 (Trinidad Perchel).
- Ciudad Histórica, subzona C-4 (PEPRI Perchel Sur).
- Manzana Cerrada.
- Ordenación Abierta.
- Ciudad Jardín.
- Unifamiliar Aislada.
- Unifamiliar Adosada.
- Colonia Tradicional Popular.
Una nueva disposición adicional extiende esas reglas a los planeamientos de desarrollo y planes de sectorización que usen esas mismas ordenanzas, incluso si vienen de los planes generales de 1983 o 1997.
Las parcelas con uso terciario no están en esa lista. Un solar con ordenanza terciaria sigue su régimen propio.
Los expedientes presentados antes del 25 de julio siguen adelante
Aquí está la parte que más dinero decide, y es también la menos conocida.
El Ayuntamiento podía haber aplicado la doctrina del Tribunal Supremo que arrastra a la suspensión las solicitudes de los tres meses anteriores a la publicación. Decidió no hacerlo.
El documento del expediente dice que la suspensión «produzca efectos exclusivamente desde la fecha de publicación del correspondiente acuerdo». Quedan fuera de la suspensión las solicitudes de aprobación, autorización o licencia y las declaraciones responsables presentadas antes de esa publicación.
Hay una condición, y es la que se suele fallar: la solicitud tiene que haber entrado acompañada de la documentación sustancial que exige la normativa. Un expediente presentado a medias para «coger fecha» no está protegido.
Para instrumentos de planeamiento, el documento aclara qué cuenta como solicitud de aprobación: estudios de detalle, estudios de ordenación, planes especiales y modificaciones del Plan General que contemplen el hospedaje en parcelas residenciales, siempre que esa finalidad figure expresamente en la documentación presentada.
Hay una segunda vía para seguir
El artículo 103.3 del Reglamento General de la LISTA dice que la suspensión no impide conceder licencias basadas en el planeamiento vigente, siempre que también sean conformes con la normativa en tramitación.
Dicho en corto: si tu proyecto cumple las dos reglas, la vieja y la nueva, la suspensión no lo bloquea.
Tres respuestas posibles para tu proyecto
Un proyecto solo puede terminar en uno de estos tres sitios. Para cada uno hay un documento que lo acredita.
- Sigue su trámite. Lo prueba el justificante de registro de entrada, con su fecha y su objeto, y el índice de la documentación aportada.
- Queda suspendido. Lo indica la ficha urbanística de la parcela con ordenanza residencial, sin expediente previo.
- Necesita criterio municipal. Es el caso dudoso: documentación incompleta, objeto poco claro o un proyecto que quizá cumpla también la norma nueva. Aquí toca pedir informe o certificado urbanístico por escrito.
No te quedes en la respuesta oral de una ventanilla ni en la de un comercial. Pide el documento.
Lo que la moratoria no hace
Conviene marcar los límites, porque circulan titulares exagerados.
- No retira licencias ya concedidas. Un hotel abierto sigue abierto.
- No cancela inscripciones en el Registro de Turismo de Andalucía. Cómo funciona ese alta está en licencia turística en Andalucía.
- No prohíbe todos los hoteles nuevos en Málaga. Solo alcanza a las parcelas con las ordenanzas residenciales de la lista.
- No dura necesariamente hasta 2029. Tres años es el techo, no la previsión.
- No toca el registro de viajeros. La obligación de comunicar los datos de tus huéspedes a SES.Hospedajes sigue igual, la tengas en Málaga o en cualquier otro sitio.
Tampoco sustituye a ninguna otra autorización. La inscripción en el registro turístico andaluz, el número para anunciarte, la licencia urbanística y el alta para comunicar viajeros resuelven cosas distintas. Un anuncio activo en una plataforma no prueba que el uso sea admisible urbanísticamente.
Cómo comprobar tu caso en cinco pasos
- Localiza la parcela. Consigue la referencia catastral exacta del inmueble.
- Pide la ficha urbanística. Necesitas saber la ordenanza que tiene asignada, no el barrio.
- Fecha tu expediente. Busca el justificante de registro de entrada de cada solicitud o declaración responsable, con su fecha y su objeto.
- Revisa qué presentaste. Comprueba si iba acompañado de la documentación sustancial, no solo del impreso.
- Pide respuesta escrita. Si hay dudas, solicita informe o certificado urbanístico a la Gerencia de Urbanismo antes de comprometer dinero.
Si gestionas una cartera, haz lo mismo en una hoja: inmueble, referencia catastral, ordenanza, modalidad turística, fecha de expediente y documento que lo acredita. Marca las unidades que dependan de un título hoy suspendido y no las metas en previsiones de ingresos.
Esta no es la moratoria de viviendas turísticas de 2025
Es fácil mezclar tres expedientes distintos de Málaga. No son lo mismo.
| Expediente | Qué hizo | Estado |
|---|---|---|
| PL 51/2024 | Limitó nuevas VUT en zonas saturadas | Aprobación definitiva en mayo 2025 |
| Agosto 2025 | Suspendió nuevas VUT en todo el municipio | Medida anterior, solo VUT |
| PL 7/2026 | Quita el hospedaje de las ordenanzas residenciales | Aprobación inicial, en trámite |
El panorama de la zonificación de VUT en Málaga y su comparación con otras ciudades está en el artículo sobre la suspensión de licencias VUT en Cuenca. Aquí no lo repetimos.
Si lo que buscas es el marco general de permisos por comunidad autónoma, empieza por la guía de la licencia turística en España.
Qué falta para que la norma sea definitiva
El acuerdo del Pleno abrió un trámite de información pública de veinte días para presentar alegaciones, con anuncios en el BOP, en el tablón de la Gerencia y en su web.
A la vez, el Ayuntamiento pidió a la Delegación Territorial de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda un informe previo preceptivo y vinculante en materia urbanística, que debe emitirse en tres meses.
El acuerdo también obliga a coordinar esta modificación con el expediente PL 43/2025, la modificación número 26, que regulará el uso residencial y el turístico en conjunto.
Dos asociaciones han presentado alegaciones en septiembre de 2026. Aehcos, la patronal hotelera de la Costa del Sol, argumenta que «una moratoria no crea vivienda» y avisa del efecto sobre la inversión. La asociación profesional de viviendas turísticas discute que las VUT entren automáticamente en el uso urbanístico de hospedaje.
Ninguna de las dos alegaciones suspende la medida. Son escritos en vía administrativa, y la suspensión sigue en vigor mientras el expediente avanza.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un hotel nuevo en Málaga?
Depende de la parcela. Si tiene una de las ordenanzas residenciales de la lista y no tienes expediente presentado antes del 25 de julio de 2026, la licencia está suspendida. En suelo terciario, el régimen es otro.
Compré el edificio en junio. ¿Eso me protege?
No. Lo que cuenta es la fecha de entrada del expediente en el Ayuntamiento, con su documentación sustancial. Una compra, una consulta o un anteproyecto sin registro de entrada no son un expediente protegido.
¿Me cierran el apartamento turístico que ya tengo?
No por esta medida. La suspensión se dirige a nuevos títulos urbanísticos, no a retirar los que ya están concedidos. Cualquier obra, ampliación o cambio de categoría sí puede necesitar un control urbanístico nuevo, y ese sí puede caer dentro.
¿Hasta cuándo dura la suspensión?
Hasta un máximo de tres años desde la publicación, o hasta que entre en vigor la nueva normativa, lo que pase antes.
¿Tengo que seguir enviando el parte de viajeros?
Sí. La moratoria es urbanística y no cambia nada del registro de viajeros. Si tu alojamiento está abierto, sigues obligado a comunicar los datos a SES.Hospedajes.
Detalles y fuentes
La medida se apoya en el artículo 78.2 de la Ley 7/2021 (LISTA) y en el artículo 103 de su Reglamento General. Bajo esa regulación, la suspensión ya no es un efecto automático de la aprobación inicial, como ocurría con la LOUA y el Reglamento de Planeamiento de 1978. Ahora es una potestad que el Ayuntamiento tiene que motivar y delimitar de forma expresa, justificando su necesidad y su proporcionalidad.
El punto TERCERO del acuerdo plenario fija el alcance: la suspensión de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas, incluidas las declaraciones responsables, «que sean contrarias al régimen urbanístico previsto en el presente instrumento de innovación», con efectos desde el día siguiente a la publicación en el BOP y por un plazo de tres años.
La modificación toca los artículos 12.4.7, 12.5.4, 12.6.5, 12.7.4, 12.8.5, 12.9.6 y 12.10.6 del PGOU, crea un artículo 12.4.7 bis para las subzonas C-2, C-3 y C-4, ajusta los artículos 12.2.27 y 12.2.37 y añade una disposición adicional cuarta. Un segundo objetivo del expediente, que aquí no desarrollamos, limita los cambios de uso de local en planta baja a vivienda.
El artículo 103.4 del Reglamento General reconoce a quien solicitó licencia antes de la publicación de la suspensión el derecho a ser indemnizado por el coste de los proyectos y a la devolución de los tributos municipales satisfechos, a partir de la entrada en vigor del instrumento. Ese derecho queda en suspenso hasta que se acredite el daño, así que conviene tratarlo con un abogado y no como una compensación automática.
El Pleno aprobó el dictamen con 17 votos a favor del Grupo Municipal Popular, 4 en contra (2 de Vox y 2 de Con Málaga) y 10 abstenciones del Grupo Municipal Socialista.
Los datos de este artículo proceden de los documentos del expediente PL 7/2026 publicados por la Gerencia de Urbanismo. El expediente sigue en tramitación y su contenido puede cambiar. Verifica siempre los requisitos vigentes en los canales oficiales antes de tomar una decisión de inversión.
- Gerencia de Urbanismo de Málaga, expediente PL 7/2026, con el acuerdo plenario, la memoria, el resumen ejecutivo y los anexos.
- Ley 7/2021 de Andalucía (LISTA), artículo 78.
- Reglamento General de la LISTA, artículo 103.
- Colegio de Arquitectos de Málaga, aviso del 10 de septiembre de 2026.
- Hosteltur, alegaciones de Aehcos del 14 de septiembre de 2026.
- Teleprensa, alegaciones de la asociación de viviendas turísticas del 14 de septiembre de 2026.