Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de un piso turístico paga IVA. El tipo es el 10 %, no el 21 % que se anunció en verano. Afecta a las estancias de 30 noches o menos en una vivienda que no es la tuya habitual.
Lo dice el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre. El Congreso todavía tiene que votarlo, y ya tumbó una versión anterior. Prepárate ahora, pero no cobres IVA antes de diciembre.
Qué cambia en el IVA de los pisos turísticos
Hasta el 30 de noviembre de 2026 hay dos casos:
- Piso turístico sin servicios de hotel (sin limpieza durante la estancia, sin cambio de sábanas, sin restaurante): no paga IVA. Está exento.
- Piso turístico con servicios de hotel: paga un 10 % de IVA, como un hostal.
Desde el 1 de diciembre de 2026, la duración también cuenta. Si un mismo huésped se queda 30 noches o menos, la estancia paga un 10 % de IVA aunque no des servicios de hotel. Ese es el caso de casi todos los pisos turísticos.
| Tu caso | Hasta el 30-nov-2026 | Desde el 1-dic-2026 |
|---|---|---|
| Piso turístico, 30 noches o menos, sin servicios | Sin IVA | 10 % |
| Piso turístico con servicios de hotel | 10 % | 10 % |
| Más de 30 noches, sin servicios de hotel | Sin IVA | Sin IVA |
| Habitaciones en la casa donde vives, sin servicios | Sin IVA | Sin IVA |
A quién afecta y a quién no
Te afecta si alquilas una vivienda amueblada, que no es tu casa, por 30 noches o menos a cada huésped. Da igual que lo hagas por Airbnb, por Booking o en directo.
No te afecta en estos casos:
- Alquilas una parte de la casa donde vives. La norma deja exenta esa estancia, aunque sea corta.
- El huésped se queda más de 30 noches y no das servicios de hotel. Sigue sin IVA.
- Ya cobrabas IVA porque das servicios de hotel. Sigues en el 10 %.
Un ejemplo. Marta tiene un piso turístico en Málaga y no vive en él. Alquila fines de semana y semanas sueltas. Hoy no cobra IVA. Desde el 1 de diciembre, cada una de esas reservas lleva un 10 %.
El 21 % era la propuesta, el 10 % es la norma
En junio de 2026, el Gobierno anunció que los pisos turísticos pagarían el 21 % de IVA. El 28 de julio retiró el decreto del Consejo de Ministros por falta de apoyos.
El texto que llegó al BOE es distinto. El IVA de los pisos turísticos queda en el 10 %, el mismo tipo reducido que pagan los hoteles y hostales. Si leíste titulares con el 21 %, ya no valen.
Qué pasa con el Congreso
Un real decreto-ley vale desde que se publica, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo o derogarlo. Si lo deroga, el cambio del IVA no llega a aplicarse.
No es una duda teórica. El Gobierno aprobó un primer decreto con este mismo IVA, el 26/2026, publicado el 30 de septiembre. El Congreso lo derogó el 2 de octubre. El 7 de octubre se publicó el 29/2026, que repite la medida.
Qué hacer antes del 1 de diciembre
- Mira tus reservas de diciembre en adelante. Muchas ya están pagadas o tienen precio cerrado. Decide con tu asesor cómo facturarlas.
- Revisa tus precios. Una noche de 100 € más IVA cuesta 110 € al huésped. Si mantienes los 100 € con el IVA incluido, tú ingresas 90,91 € y pagas 9,09 € de IVA.
- Ajusta tus anuncios. Airbnb y Booking enseñan precios con impuestos. Comprueba cómo configurar el IVA en cada plataforma.
- Prepara la parte de papeles. Si empiezas a cobrar IVA, tendrás que hacer facturas con IVA y presentar la declaración trimestral (modelo 303). Tu asesor te dirá qué cambiar en tu alta en Hacienda.
- Apunta lo que puedes deducir. Quien cobra IVA puede, en general, restar el IVA que paga en los gastos del piso, como la limpieza o la comisión de la plataforma.
- Sigue la votación en el Congreso. Si el decreto cae, no hay cambio.
Si tu piso está en una zona con tasa turística, cuéntala también. Hacienda dice que la tasa forma parte de la base del IVA. Las tarifas de cada sitio están en la tasa turística en España.
Para rehacer las cuentas con calma, sigue cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional.
Otras medidas del decreto que te tocan
El mismo decreto trae más cambios para el alquiler turístico:
- Un tope de 31 días por estancia turística. Si dura más, es otro contrato. Lo explicamos en el contrato de alquiler vacacional.
- Un recargo en el IBI. En zonas tensionadas, tu ayuntamiento puede subir el IBI de un piso turístico hasta un 50 %. Puede llegar al 100 % si tienes dos o más, y al 150 % si tienes cuatro o más. Solo se aplica si tu ayuntamiento lo aprueba.
Lo que ya es obligatorio, con o sin IVA
El IVA es lo nuevo, pero no es lo único. Estas obligaciones siguen igual:
- Registro de viajeros y parte a SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021): cada estancia, con multas de hasta 30.000 €.
- Licencia o registro turístico de tu comunidad autónoma.
- Conservar los partes de tus viajeros durante tres años.
Si no tienes todo en regla, empieza por ahí: un alquiler vacacional ilegal sale mucho más caro que cualquier impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA paga un piso turístico en 2026? Hasta el 30 de noviembre de 2026, ninguno si no das servicios de hotel, y un 10 % si los das. Desde el 1 de diciembre, un 10 % en las estancias de 30 noches o menos, si el Congreso convalida el decreto.
¿Se aprobó el IVA del 21 % para pisos turísticos? No. El 21 % fue lo que anunció el Gobierno en junio de 2026. El decreto publicado en el BOE fija un 10 %.
¿Desde cuándo hay que cobrar IVA en un piso turístico? Desde el 1 de diciembre de 2026, en las estancias de 30 noches o menos. Antes de esa fecha, un piso sin servicios de hotel sigue sin IVA.
¿Y si alquilo una habitación de mi casa? Si vives en esa casa, la estancia sigue exenta de IVA, aunque dure 30 noches o menos. Si das servicios de hotel, se aplica el 10 % como hasta ahora.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto? Que el cambio no se aplica y todo sigue como hoy. Ya pasó con el decreto anterior, el 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026.
Detalles y fuentes
El cambio en la ley del IVA. El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 el artículo 20.Uno.23.º, letra e’), de la Ley 37/1992 del IVA. Deja fuera de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera, o cuando “su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se produce en el apartamento o vivienda arrendada en la que el arrendador tenga su residencia habitual, en cuyo caso estarán exentos”. El mismo artículo lleva esos arrendamientos al tipo reducido del 10 % del artículo 91.Uno.2.2.º.
Entrada en vigor y convalidación. El decreto se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el 8 de octubre. El cambio del IVA tiene efectos desde el 1 de diciembre. El artículo 86.2 de la Constitución da al Congreso 30 días desde la promulgación para convalidarlo o derogarlo.
El decreto anterior. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, traía la misma medida. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 (Resolución publicada en el BOE ese mismo día).
El recargo del IBI. El artículo 8 del Real Decreto-ley 29/2026 añade el apartado 4 ter al artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI a los inmuebles destinados a alojamientos de uso turístico, del 100 % con dos o más y del 150 % con cuatro o más.
El cálculo del ejemplo. 100 € con el IVA incluido al 10 % son 90,91 € de base y 9,09 € de IVA (100 / 1,10).