Para alquilar tu casa a turistas en la Comunitat Valenciana no basta con un papel. Hacen falta tres cosas: un informe de tu ayuntamiento, un alta en el registro de turismo de la Generalitat y, muy a menudo, el permiso de tu comunidad de vecinos.
En agosto de 2026 cambiaron varias de esas reglas. La Ley 5/2026 tocó la renovación del alta, la venta de la vivienda, el seguro y los requisitos de casi todos los tipos de alojamiento. Aquí tienes qué hacer, en qué orden y qué fechas te afectan.
Los tres permisos de una vivienda turística valenciana
Mucha gente llama “licencia turística” a una sola cosa. En la Comunitat Valenciana son tres piezas distintas, y ninguna sustituye a otra.
1. El informe municipal de compatibilidad urbanística (ICU). Es un papel de tu ayuntamiento. Dice que en esa dirección concreta se puede usar una vivienda para turismo. Sin él no hay alta válida.
2. El alta en el registro de turismo de la Generalitat. Se hace con una declaración responsable. No es un permiso que alguien te concede: es un documento en el que tú afirmas que cumples los requisitos. La administración lo comprueba después.
3. El acuerdo de la comunidad de propietarios. Cuando la Ley de Propiedad Horizontal lo exige, necesitas un acuerdo expreso que apruebe la actividad turística. Tiene que existir antes de la inscripción.
Qué trámite corresponde a cada situación
Esta tabla resume qué presentas según lo que te pase. Aplica a viviendas de uso turístico salvo donde se indica otra cosa.
| Situación | Qué presentas | Documento municipal |
|---|---|---|
| Alta nueva | Declaración responsable de inicio | ICU favorable |
| Vence el plazo de cinco años | Declaración responsable de renovación | ICU nuevo y actualizado |
| Venta de la vivienda | Nueva declaración responsable | ICU favorable |
| Herencia | Declaración de modificación de propiedad | No se exige por esta vía |
| Cambio esencial, cese o titular | Declaración responsable de modificación | Según el cambio |
El cese de actividad y el cambio de la persona titular también se comunican. No es opcional y no depende de que alguien te lo pida.
Qué cambió en agosto de 2026
La norma nueva es la Ley 5/2026, de 31 de julio, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat. Su artículo 194 vuelve a redactar varios artículos del Decreto 10/2021, que es el reglamento que regula el alojamiento turístico valenciano.
Las fechas, en orden:
| Fecha | Qué pasó |
|---|---|
| 10 de agosto 2026 | Publicación en el DOGV |
| 11 de agosto 2026 | Entrada en vigor |
| 17 de septiembre | Reproducción del texto en el BOE |
Tu alta caduca a los cinco años
Esta es la parte que más gente desconoce. La declaración responsable no es para siempre. Habilita la actividad durante cinco años desde que la presentaste, y así consta en la inscripción.
Para continuar tienes que presentar una nueva declaración responsable de renovación. Estas son las condiciones:
- Se presenta dentro del mes anterior a que termine cada periodo de cinco años.
- La firma la persona titular de la actividad, con permiso expreso de la propiedad.
- Se acompaña de un informe municipal de compatibilidad urbanística nuevo y actualizado, o el documento equivalente que prevea el reglamento.
- Debe decir expresamente que cumples todos los requisitos vigentes en el momento de renovar, no los de cuando te diste de alta.
Si vence el plazo y no presentas la renovación, o falta el informe municipal cuando es exigible, la vivienda se da de baja en el registro.
Hay dos regímenes de transición distintos, según cuándo entró tu vivienda en el registro. Las inscritas desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018 conservan la inscripción cinco años contados desde el Decreto ley 9/2024. Las inscritas antes de aquella ley renuevan con un alcance distinto, referido a los requisitos mínimos del anexo III. Pregunta cuál es el tuyo antes de preparar papeles.
Qué pasa cuando la vivienda cambia de manos
Aquí la ley separa dos caminos, y la diferencia es grande.
Venta u otro cambio de propiedad. Si el cambio se produce después del 8 de agosto de 2024, se aplican a la vivienda y a la nueva persona propietaria las reglas vigentes hoy. Hay que presentar una nueva declaración responsable y aportar informe municipal de compatibilidad urbanística favorable o documento equivalente. Da igual la fecha en que se inscribió la vivienda.
Herencia. La transmisión por fallecimiento queda fuera de ese recorrido. La nueva persona propietaria presenta solo una declaración responsable de modificación de propiedad por transmisión mortis causa.
El acuerdo de la comunidad tiene que ser previo
La declaración de alta debe afirmar que, antes de la inscripción, se ha cumplido la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al acuerdo expreso de la comunidad de propietarios que aprueba la actividad turística.
Dos matices importantes:
- Las viviendas inscritas antes del Decreto ley 9/2024 no tienen que incluir ese pronunciamiento en su declaración de renovación.
- Que la comunidad nunca haya dicho nada no equivale a un permiso, y tampoco resuelve una prohibición que ya esté en los estatutos.
El seguro debe cubrir la actividad turística
La Ley 5/2026 dejó este punto muy claro, y alcanza a todas las modalidades de alojamiento, no solo a las VUT.
La póliza de responsabilidad civil tiene que cubrir los daños a la salud o a la integridad física de las personas usuarias y de terceros que se produzcan por la actividad turística. También los riesgos relativos a la seguridad financiera. Y añade una frase que conviene leer dos veces. No se considera válido un seguro cuyas coberturas se limiten a las del alojamiento residencial.
Pide a tu aseguradora, por escrito:
- Certificado de cobertura en vigor.
- Actividad declarada en la póliza, con el nombre exacto de la modalidad.
- Capital contratado y cómo se relaciona con tus plazas.
- Exclusiones y franquicia.
- Fecha de vigencia y último recibo pagado.
No conviertas una cifra leída en un foro en tu capital mínimo. Los importes dependen de la modalidad y de la tabla que aplique, así que confírmalos con la aseguradora y con la normativa vigente.
Los cambios que hay que comunicar
La persona titular tiene que poner en conocimiento del servicio territorial de turismo cualquier modificación esencial que afecte a la actividad. Se hace con una declaración responsable, e incluye de forma expresa los ceses de actividad y los cambios de titularidad en la prestación del servicio.
Los establecimientos hoteleros tienen una regla propia: pueden comunicar los cierres temporales dentro de su periodo de funcionamiento.
Guarda siempre el justificante y descarga después la ficha actualizada del registro. Enviar el formulario no cambia por sí solo lo que consta inscrito.
El registro autonómico no sustituye al ayuntamiento
Estar en el registro de turismo no significa que tu ayuntamiento te deje operar. Son dos controles separados y los dos tienen que salir bien.
El informe de compatibilidad urbanística es el punto donde se cruzan. Si el municipio suspendió títulos o modificó el planeamiento, la sede exige un informe con menos de seis meses de antigüedad. En suelo no urbanizable pueden hacer falta además una declaración de interés comunitario y un instrumento ambiental.
No es un requisito teórico. El 9 de enero de 2026 la Generalitat anunció que había empezado a depurar del registro las viviendas con incidencias en el ICU. La notificación llega por la carpeta ciudadana electrónica y deja diez días hábiles para aportar el informe. Si no se aporta, la vivienda sale del registro.
Dénia y València, dos ejemplos de que el municipio decide
Dénia. El 17 de agosto de 2026 el ayuntamiento aprobó definitivamente su ordenanza de viviendas de uso turístico. Permite nuevas altas hasta el 1 % en el ámbito residencial más protegido, amplía las zonas compatibles del centro histórico y de Baix la Mar, y sube del 15 % al 25 % el límite en la franja entre el camí del Llavador y la playa. Antes de darlo por aplicable, comprueba el texto publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Alicante y su fecha de efectos. Y no traslades esos porcentajes a ningún otro municipio.
València. La Sentencia 251/2026 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana anuló la ampliación de la moratoria del Cabanyal-Canyamelar en lo relativo a hoteles. El tribunal entendió que los datos alegados por el ayuntamiento se referían sobre todo al aumento de viviendas turísticas, así que la medida no estaba justificada para los hoteles. La prohibición referida a pisos turísticos se mantuvo. El ayuntamiento pidió al tribunal que rectificase el fallo, de modo que la resolución no era firme cuando se conoció. No concede licencias por sí sola ni elimina los límites turísticos del barrio.
Los requisitos que cambiaron por tipo de alojamiento
La Ley 5/2026 también retocó los anexos técnicos. Este es el resumen, para que sepas dónde mirar.
| Modalidad | Cambio principal |
|---|---|
| Hoteles | En tres estrellas, la conexión a internet puede sustituir al teléfono de habitación |
| Apartamentos | Desaparece la línea interior con recepción; se precisa la lavandería común |
| Viviendas de uso turístico | Se mantiene la prohibición de cajetines de llaves en la vía pública |
| Campings | Nuevos porcentajes de ocupación y reglas para la especialidad bungalow park |
| Casas rurales | Se suprime la banqueta del baño y el apartado de gestión de calidad |
| Albergues | Se concreta la dotación de los servicios higiénicos |
Dos detalles de las VUT que conviene tener presentes. El servicio de limpieza, el cambio de lencería y el mantenimiento son responsabilidad de la propiedad o de la persona titular: no vale indicar el teléfono de un profesional y desentenderse. Y las plazas supletorias, como un sofá cama, no pueden superar en un 50 % a las plazas fijas, redondeando hacia arriba, salvo en viviendas de dos plazas.
Antes de convertir cualquiera de estas líneas en una obra, abre el anexo exacto de tu modalidad. Un cambio de redacción no siempre es una tarea nueva.
Plan de siete días para poner tu cartera en orden
Si gestionas varias viviendas, haz una hoja con una fila por inmueble y estas columnas: modalidad, municipio, fecha de alta, fecha de vencimiento, persona propietaria, titular de la actividad, ICU, acuerdo de comunidad, póliza y cambios pendientes de comunicar.
Luego prioriza en este orden:
- Transmisiones posteriores al 8 de agosto de 2024 sin declaración nueva.
- Expedientes sin un ICU que puedas verificar.
- Vencimientos de los próximos doce meses.
- Pólizas que solo cubren alojamiento residencial.
No des un expediente por arreglado hasta que tengas el justificante y veas el estado correcto en el registro.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 5/2026 me obliga a hacer algo hoy mismo? Depende de tu situación. Si tu alta vence pronto, si has vendido o comprado después del 8 de agosto de 2024, o si tu seguro es residencial, sí tienes tarea. Si no, revisa y documenta.
¿El alta en el registro me protege frente al ayuntamiento? No. El registro autonómico y el control municipal son capas distintas. Puedes estar inscrito y aun así no poder operar por razones urbanísticas.
¿Qué pasa si heredo una vivienda turística? Presentas una declaración responsable de modificación de propiedad por transmisión mortis causa. No tienes que recorrer el trámite completo de una venta.
¿Necesito un número de registro estatal? El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en 2026. Lo tienes explicado en el Supremo anula el NRUA. Lo que necesitas de verdad es tu código autonómico, y puedes comprobarlo siguiendo esta guía.
¿Esto cubre también el registro de viajeros? No. Son obligaciones diferentes. La licencia te permite alquilar; el parte de viajeros es lo que envías a Interior por cada huésped. Está explicado en la app de registro de viajeros.
Detalles y fuentes
Este artículo informa y orienta. No sustituye a una consulta urbanística o jurídica sobre un inmueble concreto. Verifica siempre los requisitos vigentes en los canales oficiales antes de presentar nada.
La cadena normativa es enrevesada y conviene decirla entera. La Ley 5/2026 modifica el artículo 133 de la Ley 3/2026, que a su vez modificaba el Decreto 10/2021, del Consell, que es el reglamento del alojamiento turístico valenciano. Lo que aplica es la redacción vigente, no la suma de las tres versiones.
Los artículos del Decreto 10/2021 afectados por el artículo 194 de la Ley 5/2026 son el 23 (apartado l), el 23 bis, el 26 (apartado 1), el 29 (apartado 2) y el 57 (apartado 3), más los anexos I, II, III, V y VI.
- BOE, Ley 5/2026, de 31 de julio, de la Generalitat: texto primario del artículo 194 y de la entrada en vigor.
- Generalitat Valenciana, autoregistro de viviendas de uso turístico: trámite oficial de alta, modificación y baja, con requisitos y regímenes transitorios.
- Generalitat Valenciana, trámite de establecimientos hoteleros: declaraciones, cambios y ceses para hoteles.
- Generalitat Valenciana, depuración de viviendas sin ICU: aviso del 9 de enero de 2026 y plazo de diez días hábiles.
- BOE, Ley 15/2018 de turismo de la Comunitat Valenciana: marco autonómico consolidado.
- BOE, Ley de Propiedad Horizontal: acuerdo de la comunidad y mayorías.
- Ayuntamiento de Dénia, aprobación definitiva de la ordenanza: ámbitos y porcentajes del 17 de agosto de 2026.
Si quieres el mapa general antes de bajar al detalle valenciano, empieza por licencia turística en España y por cómo conseguir la licencia turística. Y si te preocupa qué ocurre cuando una vivienda opera sin papeles, está contado en alquiler vacacional ilegal.