Licencia turística en Galicia: requisitos y alta

La licencia turística en Galicia no se pide y se espera. Presentas una declaración ante Turismo de Galicia y, desde ese día, puedes alquilar. Pero antes tienes que mirar dos cosas: que tu concello permita el uso turístico en esa dirección y, si la vivienda tiene comunidad de propietarios, que la comunidad lo apruebe.

El trámite se llama TU986D. Solo pagas una tasa al presentarlo. Esta guía te dice qué comprobar primero, qué papeles reunir y qué hacer cuando ya tienes el número.

Lo que debes comprobar antes de registrar la vivienda

Nadie revisa tu piso antes del alta. Tú firmas que todo está en regla. Si luego no lo está, te pueden dar de baja. Por eso conviene mirar estas tres cosas antes de firmar:

1. El concello. Pregunta en urbanismo si en tu dirección se admite una vivienda de uso turístico. Cada concello puede poner límites por edificio o por zona. En todos tienes que presentar, además, una comunicación previa de inicio de actividad: la inscripción en Turismo de Galicia no la sustituye.
2. La comunidad de propietarios. Si la vivienda forma parte de una comunidad (un piso en un bloque, o una casa en una urbanización con zonas comunes), la junta tiene que aprobarlo de forma expresa. Hace falta el voto de tres quintas partes de los propietarios, que sumen también tres quintas partes de las cuotas. Que los estatutos no digan nada no basta. Si tu vivienda ya funcionaba como VUT inscrita antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir sin ese voto.
3. Los papeles de la casa. Si declaras como empresa, necesitas el documento que acredita su personalidad jurídica, como la escritura de constitución. Para la casa, necesitas la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o el certificado de final de obra. Si no tienes ninguno, valen también un certificado del concello de que el edificio cumple las condiciones técnicas y urbanísticas para ser vivienda, o un informe del concello o de la Xunta de que no se tomaron medidas de restauración de la legalidad urbanística contra él. También necesitas un papel que pruebe que puedes disponer de la vivienda (escritura o contrato), el documento con el que autorizas a otra persona o empresa a comercializarla, si no lo haces tú, y un seguro de responsabilidad civil que cubra a los huéspedes.

Si una de las tres falla, la declaración no te protege. El decreto lo dice claro: no puedes dedicar la vivienda al uso turístico si lo prohíbe el planeamiento de la zona o los estatutos de la comunidad.

Requisitos de la vivienda de uso turístico

Estos son los requisitos del Decreto 12/2017, la norma gallega de viviendas turísticas. Valen en toda Galicia:

• Alquilas la vivienda entera. No se alquilan habitaciones sueltas.
• Estancias cortas. Cada estancia dura menos de 30 días seguidos.
• Amueblada y lista para entrar a vivir, con todo limpio y en buen estado.
• Calefacción en las zonas que usan los huéspedes. No hace falta si solo alquilas de junio a septiembre.
• Un teléfono 24 horas para los huéspedes y para cualquier problema.
• Mantenimiento y asistencia de la vivienda durante la estancia.
• Un aviso a la vista de que hay hojas de reclamación, y una copia de tu declaración con el sello de registro de entrada.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra daños a los huéspedes.

No hay un número máximo de plazas para una VUT en el decreto. Lo dices tú en la declaración, según el tamaño de la vivienda.

VUT, vivienda turística y apartamento turístico en Galicia

En Galicia hay tres nombres que se parecen mucho. Fíjate bien en cuál es el tuyo antes de rellenar el formulario.

Si alquilas tu piso de la ciudad o la casa de tus padres en la costa, casi seguro es una VUT. Es el caso de esta guía. La «vivienda turística» es un establecimiento con sus propias reglas, aunque el nombre confunda.

Documentación y presentación del TU986D

El trámite se llama oficialmente «Inicio de actividad de viviendas de uso turístico». Su código en la sede de la Xunta es TU986D. Está abierto todo el año. Lo presenta el propietario o alguien que lo represente. Quien represente al propietario tiene que poder acreditarlo, por ejemplo con un poder notarial o una autorización firmada. La autorización para comercializar la vivienda no basta para eso.

Para solicitar la licencia de vivienda turística en Galicia, sigue estos pasos:

1. Paga la tasa en la oficina virtual de ATRIGA, la agencia tributaria gallega. Busca el código 31.19.01. Guarda el justificante.
2. Rellena el anexo V. Es la declaración responsable. Pones tus datos, las plazas, un teléfono para incidencias y quién comercializa la vivienda.
3. Añade un anexo VIII por cada comercializador solo si la anuncian varias personas o empresas a la vez.
4. Presenta todo en la sede electrónica. Necesitas certificado digital o Chave365. Si lo presentas como persona física, también puedes imprimirlo y llevarlo a una oficina de registro. Una empresa, o quien la represente, tiene que presentarlo por internet: si lo lleva en papel, cuenta la fecha en que lo corrija en la sede.

La declaración va al área provincial de Turismo de Galicia donde está la vivienda: A Coruña, Lugo, Ourense o Pontevedra.

La ficha de la sede no dice cuánto cuesta la tasa. Mira el importe en ATRIGA el día que pagues.

Cuándo puedes empezar a alquilar

Puedes empezar el mismo día que presentas la declaración completa, siempre que ya hayas presentado la comunicación previa en el concello y tengas los demás permisos que te pida. La ficha de la sede habla de tres meses para resolver, pero no tienes que esperarlos. Ese plazo es para que la Administración revise el expediente.

Mientras llega el número del REAT, tus anuncios deben llevar el código que prueba que presentaste la declaración. Lo exige la ley gallega de turismo en toda publicidad, en cualquier canal.

Si falta un papel o hay un error, te dan 10 días para arreglarlo. Si no lo arreglas, o si algo de lo que firmaste es falso, Turismo de Galicia puede cerrar la actividad. También puede impedirte presentar otra declaración durante dos a seis meses.

El número del REAT y las obligaciones después del alta

El REAT es el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia. Turismo de Galicia te inscribe en él sin que lo pidas. Te tiene que avisar en los 15 días siguientes a tu declaración. Con el aviso llega tu número de registro.

Desde el día que empiezas a alquilar, aunque aún no tengas el número, tienes que hacer esto:

• Cuando llegue el número, ponlo en tus anuncios en lugar del código de presentación, también en Airbnb y Booking. Lo explicamos en cómo añadir el número de registro en Airbnb y Booking.
• Envía el parte de viajeros de cada huésped a SES.Hospedajes. Es una obligación estatal, igual en toda España. La tienes en el registro de viajeros.
• Envía cada trimestre los datos de ocupación a Turismo de Galicia. Lo pide la ley gallega de turismo, aparte del parte de viajeros. Pregunta en tu área provincial cómo enviarlos.
• Sigue las normas gallegas de precios y reservas. Precios finales, con todos los impuestos incluidos, por escrito y a la vista. Confirma cada reserva por escrito con fechas, precio, señal y condiciones de cancelación. Da una factura detallada por días.
• Ten hojas de reclamación y dáselas al huésped si las pide.
• Avisa de cualquier cambio (plazas, comercializador o cierre) con el mismo trámite TU986D, como mucho 10 días después del cambio.
• Si un huésped no respeta las normas de convivencia, le pides que se vaya.

Qué número es el autonómico y cuál no, en cómo comprobar el código de registro turístico.

Los permisos municipales y las tasas de tu concello

La declaración ante Turismo de Galicia no sustituye a los permisos del concello. Lo dice el propio decreto. Por eso el concello es lo primero que debes mirar.

Dos ejemplos de ciudades grandes:

• Santiago de Compostela no admite viviendas de uso turístico nuevas en el casco histórico. Lo decidió en un cambio del plan general de febrero de 2023, que el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia dejó firme en junio de 2026. En otros barrios las limita, por lo general a bajos y primeras plantas donde el plan admite el hospedaje. Su ordenanza de 2024 pide la comunicación previa y un certificado de la comunidad de propietarios. Desde marzo de 2026, y durante un año como mucho, también tiene suspendida en varias zonas la tramitación de algunos permisos de hospedaje que sustituyen a una vivienda.
• A Coruña aprobó en junio de 2025 una ordenanza de viviendas de uso turístico. Solo las admite en edificios enteros dedicados a ese uso, o en bajos y primeras plantas donde el plan permita usos terciarios. Nunca encima de una vivienda: un primer piso solo vale si el bajo no es vivienda. En algunas zonas solo se admiten en edificio exclusivo. También pide una comunicación previa al concello. El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia la avaló en 2026.

No apliques estos ejemplos a otro concello. Cada uno tiene su plan. Pide por escrito a urbanismo si tu dirección admite el uso, antes de comprar o reformar.

La tasa turística en Santiago, A Coruña y Vigo

Tres ciudades gallegas cobran una tasa turística por noche: Santiago, A Coruña y Vigo. La paga el huésped y la declaras tú, como mucho cinco noches por estancia. En Vigo, hasta el 30 de junio de 2027, solo se cobran las dos primeras. Las tarifas están en la tasa turística en España, y el caso de Vigo en la tasa turística de Vigo.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se necesita una licencia turística? En Galicia, cuando alquilas una vivienda entera a turistas por menos de 30 días seguidos, dos o más veces en un año, a cambio de dinero. Si solo la alquilas una vez al año, o por 30 días o más, no es una VUT. Aun así, si la anuncias en un canal de oferta turística, el anuncio debe decir que no es un alojamiento turístico regulado. Un alquiler de temporada necesita un motivo real, como trabajo o estudios.

¿Cómo puedo registrar un alojamiento turístico en Galicia? Con la declaración responsable del trámite TU986D, en la sede de la Xunta. Pagas la tasa en ATRIGA, rellenas el anexo V y lo presentas. Turismo de Galicia te inscribe en el REAT y te da el número.

¿Cuál es la diferencia entre un alquiler vacacional y uno turístico? En el día a día son lo mismo: alquilar a turistas por poco tiempo. En la norma gallega se llama vivienda de uso turístico. Un alquiler de temporada, por estudios o trabajo, es otro contrato y no necesita este trámite.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquiler turístico? Depende de tus ingresos y de tu caso, así que no hay una cifra fija. Lo que puede cambiar es el IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso convalida el decreto. Lo explicamos en el IVA de los pisos turísticos.

¿Cómo comprobar la licencia turística en Galicia? Pide el documento de inscripción en el REAT al dueño o al anfitrión. Después confírmalo con el área provincial de Turismo de Galicia: sus teléfonos están en la ficha del TU986D. Qué número buscar, en cómo comprobar el código de registro turístico.

Si tienes viviendas en otras comunidades, el nombre de la licencia en cada una está en la licencia turística en España. Los pasos comunes a todas están en cómo conseguir la licencia turística. Si empiezas de cero, lee también cómo empezar a gestionar una vivienda vacacional.

Detalles y fuentes

• Trámite. Ficha TU986D de la sede de la Xunta, consultada el 23 de octubre de 2026: declaración responsable según el anexo V, firmada por el propietario o su representante, ante el área provincial de Turismo de Galicia donde está la vivienda; justificante de la tasa 31.19.01 (pago en ovt.atriga.gal); un anexo VIII por cada comercializador si la comercializa más de una persona física o jurídica; abierto todo el año; presentación preferentemente electrónica (certificado con Autofirma o Chave365); plazo de resolución de tres meses y silencio positivo. La ficha no publica el importe de la tasa.
• Definición y requisitos. Decreto 12/2017, de 26 de enero, de ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico (DOG n.º 29, de 10 de febrero de 2017), texto consultado en Lex.gal el 23 de octubre de 2026, sin modificaciones posteriores listadas. Artículo 3: apartamentos turísticos. Artículo 4: viviendas turísticas, unifamiliares aisladas, hasta diez plazas. Artículo 5: cesión reiterada (dos o más veces en un año), por precio, de la vivienda entera, para estancias de menos de 30 días seguidos; suelo residencial, con límites por edificio o sector que puede fijar el concello (art. 5.6). Artículo 39: equipamiento, calefacción salvo funcionamiento solo de junio a septiembre, teléfono 24 horas, mantenimiento y asistencia, aviso de hojas de reclamación y copia de la declaración con su registro de entrada. Artículo 40: régimen de funcionamiento, con precios y reservas por remisión al Decreto 179/2011 (precios globales con todos los impuestos, art. 3, y a la vista, art. 4; confirmación escrita de la reserva, art. 11.3; factura detallada, art. 10.2), hojas de reclamación, registro de viajeros y desalojo por incumplir las normas de convivencia. Artículo 41.2: contenido de la declaración, con licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, certificado de final de obra, certificado municipal de condiciones técnicas y urbanísticas o informe de que no se adoptaron medidas de restauración, y seguro de responsabilidad civil. Artículo 41.2.e) 1.º: documento acreditativo de la personalidad jurídica del solicitante. Anexo V: la representación debe acreditarse de forma fehaciente. Artículo 41.2.e) 2.º y 3.º: título de libre disposición de la vivienda y título para comercializarla. Artículo 41.3: cambios y cese en 10 días. Artículo 27.1: presentación electrónica obligatoria para personas jurídicas y sus representantes; si presentan en papel, cuenta la fecha de la subsanación electrónica. Artículo 41.5: no cabe el uso si lo prohíbe la ordenación del sector o los estatutos inscritos de la comunidad. Artículo 42: la declaración habilita para la actividad desde su presentación y no exime de otros permisos; 10 días para subsanar. Artículo 43: inscripción de oficio en el REAT y notificación en 15 días. Artículo 44: cese y prohibición de nueva declaración de dos a seis meses. Artículo 45: sanciones de la Ley 7/2011 al propietario y al comercializador indistintamente. Artículo 13: número de registro en la publicidad.
• Ley de turismo. Artículo 65 bis de la Ley 7/2011, del turismo de Galicia, texto consolidado del BOE: apartado 3, datos de ocupación con periodicidad trimestral a la entidad pública competente en turismo; apartado 6, el alquiler que no es VUT no puede anunciarse como oferta turística sin advertir de forma expresa que no es un alojamiento turístico regulado; apartado 5, en toda publicidad, el código de inscripción en el REAT o, de no tenerlo, el código acreditativo de la presentación de la declaración responsable.
• Comunidad de propietarios. Artículos 7.3 y 17.12 de la Ley 49/1960 de propiedad horizontal, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025 (desde el 3 de abril de 2025): aprobación expresa previa de la comunidad, por tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas. Disposición adicional segunda: quien ya ejercía la actividad antes de su entrada en vigor, acogido a la normativa turística, puede seguir ejerciéndola.
• Comunicación previa municipal. Artículo 9 del Decreto 144/2016 (Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas): toda actividad económica en Galicia requiere comunicación previa ante el ayuntamiento. El artículo 33.1.d) del Decreto 12/2017 la incluye entre lo que comprueba Turismo de Galicia. La Resolución de la DGSJFP de 16 de abril de 2026 (BOE-A-2026-15544) confirma, para una VUT de Ourense, que la inscripción en el REAT no basta sin esa comunicación.
• Santiago. Instrucción interpretativa del Concello de Santiago, DOG n.º 121 de 26 de junio de 2018: uso hotelero y comunicación previa municipal. La prohibición en el casco histórico (modificación del PXOM de 16 de febrero de 2023, firme desde el 25 de junio de 2026), los límites en otros barrios y la ordenanza de noviembre de 2024 con certificado de la comunidad, según Moncloa.com, 7 de julio de 2026 y El Correo Gallego, 28 de julio de 2026; no pudimos leer las sentencias ni el texto vigente del PXOM. Suspensión de títulos de hospedaje del grupo I que sustituyen un uso residencial, acordada por el Pleno el 26 de febrero de 2026, en el DOG de 6 de marzo de 2026, por un año como máximo; no afecta a las comunicaciones previas del artículo 364.2 del Reglamento de la Ley del suelo.
• A Coruña. Ordenanza reguladora de las viviendas de uso turístico, BOP de A Coruña n.º 113 de 16 de junio de 2025, aprobada definitivamente el 5 de junio de 2025: edificios exclusivos, bajos y primeras plantas donde la norma zonal admita usos terciarios, prohibición sobre plantas de vivienda residencial, zonas con solo edificio exclusivo y comunicación previa como título habilitante. El aval del TSXG, según El Español, 13 de mayo de 2026; no pudimos leer la sentencia.
• Tasa turística. Recargo municipal de la Ley 5/2024 gallega, con un máximo de cinco días por estancia; detalle y fuentes en la tasa turística en España.
• Registro de viajeros. Real Decreto 933/2021.