Dar de alta una vivienda para uso turístico en Euskadi no se pide, se declara. No hay licencia que esperar ni resolución que llegue por correo: presentas una declaración responsable ante el Departamento de Turismo del Gobierno Vasco y, desde ese mismo momento, quedas inscrito en el registro y puedes empezar a alquilar.
Eso suena fácil, y por eso mucha gente tropieza. La parte difícil no es el trámite: es todo lo que tienes que cumplir antes de firmarlo, porque al declarar estás afirmando que ya cumples. Y en 2026 hay dos filtros nuevos que no existían cuando se publicaron la mayoría de las guías que encontrarás por ahí: la suspensión automática en zonas de mercado residencial tensionado (que afecta a Bilbao, Donostia y Vitoria-Gasteiz, entre otras) y la extensión del decreto a las viviendas en suelo rural.
Aquí tienes el recorrido completo, en orden: qué figura te corresponde, si tu municipio te deja empezar, qué requisitos debe cumplir la vivienda, cómo se presenta la declaración y qué obligaciones te quedan después, incluida la única que en Euskadi funciona distinto al resto de España: el registro de viajeros ante la Ertzaintza.
Qué se considera vivienda para uso turístico en Euskadi
El Decreto 101/2018, de 3 de julio, regula dos figuras que se parecen pero que tienen requisitos muy distintos:
- Vivienda para uso turístico (VUT): se cede la vivienda entera, de forma temporal, reiterada y con contraprestación económica, en condiciones de disponibilidad inmediata. Es el caso típico del apartamento que se anuncia en Airbnb o Booking.
- Habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: se ceden habitaciones sueltas dentro de una vivienda en la que alguien vive. Aquí la norma es mucho más estricta: la persona titular debe estar empadronada y residir efectivamente en esa misma vivienda, y debe mantener esa residencia durante toda la actividad. Solo una persona física puede ser titular, y el dormitorio cedido tiene que estar separado del de quien reside allí.
Perder la residencia efectiva mientras se ceden habitaciones no es un descuido menor: el decreto lo trata como infracción grave.
Ambas figuras se aplican tanto a pisos en régimen de propiedad horizontal como a viviendas unifamiliares. Y desde el Decreto 52/2025 también a las que están en núcleos rurales o suelo no urbanizable, que antes quedaban en un limbo normativo. Si tienes una casa de aldea que llevas años alquilando, esto te afecta.
Antes de nada: comprueba si tu municipio está en zona tensionada
Este es el paso que se salta casi todo el mundo y el que puede tumbarte el alta entera.
La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, aprobada por el Parlamento Vasco y en vigor desde el 30 de diciembre de 2025, añadió un apartado nuevo a la Ley de Turismo: en las zonas declaradas por el departamento competente en vivienda como zonas de mercado residencial tensionado se aplica una suspensión automática del ejercicio de la actividad de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico, mientras dure esa declaración. La consecuencia práctica es directa: no hay inscripción en el REATE.
No es una moratoria municipal ni una recomendación. Es una suspensión que opera sola, por el hecho de que tu municipio esté declarado.
A 6 de octubre de 2026, el Gobierno Vasco ha declarado zona tensionada a estos 21 municipios:
| Territorio | Municipios declarados |
|---|---|
| Bizkaia | Bilbao, Barakaldo, Galdakao (distrito 2), Basauri, Urduliz y Sopela (BOPV de 14 de agosto de 2026) |
| Gipuzkoa | Donostia-San Sebastián, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Lezo, Tolosa, Pasaia, Zumaia, Zestoa, Arrasate y Bergara (BOPV de 23 de septiembre de 2026) |
| Álava | Vitoria-Gasteiz |
Urduliz, Sopela y Bergara son las tres últimas declaraciones y aún no aparecen en el visor oficial de zonas tensionadas, que se actualiza con retraso. La ley no espera al visor: la suspensión se aplica en cuanto el departamento de vivienda declara la zona, y cada orden surte efecto desde su publicación en el BOPV. Las tres abarcan el término municipal entero y duran tres años, prorrogables cada año. Desde el 14 de agosto no se pueden dar de alta viviendas ni habitaciones turísticas nuevas en Urduliz y Sopela, y desde el 23 de septiembre tampoco en Bergara.
Si tu vivienda está en una de esas zonas y quieres darla de alta de nuevo, la respuesta corta hoy es que no puedes. Si ya estabas inscrito antes de la declaración, la suspensión afecta a las nuevas actividades, pero conviene confirmar tu situación concreta con la oficina territorial de turismo que te corresponda.
Por eso el orden importa: los cuatro filtros del alta no son una lista de tareas que puedas hacer en paralelo, sino una secuencia. Si el primero te cierra la puerta, los otros tres dan igual.
Requisitos que debe cumplir la vivienda
Cuando firmas la declaración responsable estás afirmando que todo esto ya se cumple. No es una lista de buenas intenciones: es lo que una inspección va a comprobar.
Capacidad y superficie
- Máximo 8 plazas de alojamiento por vivienda.
- Superficie útil mínima: 25 m² para 1 persona, 33 m² para 2 y 15 m² por persona a partir de la tercera.
Equipamiento e instalaciones
- Cocina, baño y zona de descanso.
- Mobiliario, electrodomésticos, menaje y ropa de cama y baño suficiente por plaza.
- Agua fría y caliente, electricidad y calefacción.
- Limpieza garantizada antes de cada entrada.
Seguridad
- Plano de evacuación, teléfonos de emergencia, extintor y botiquín.
Seguro
- Póliza de responsabilidad civil que cubra los daños derivados de la actividad, con un mínimo de 35.000 € por plaza.
Identificación
- Placa distintiva en el exterior de la vivienda y placa informativa en el interior.
- El número de registro debe aparecer en toda la publicidad y comercialización del alojamiento, en tu web y en cualquier plataforma.
Compatibilidad urbanística
Aquí entra el ayuntamiento. El decreto prevé un informe municipal vinculante sobre el carácter residencial del inmueble, su conformidad con la normativa de usos urbanísticos y la ocupación máxima según los datos municipales. El plazo de respuesta es de tres meses y el silencio se entiende favorable. Que la vivienda cumpla los requisitos técnicos no sirve de nada si el uso turístico no está permitido en esa planta, en ese edificio o en ese barrio.
La declaración responsable, paso a paso
1. Reúne la documentación
La declaración se presenta en el modelo oficial que recoge el propio decreto, acompañada de:
- Documento de identidad de la persona que firma.
- Póliza de responsabilidad civil y último recibo de pago.
- Fotografías de la fachada y del interior.
- Plano a escala con la distribución, los metros cuadrados útiles y la ocupación máxima.
- Si no eres la persona propietaria: título que acredite tu derecho de disfrute o de gestión sobre la vivienda.
- Si el titular es una persona jurídica: escrituras, poder de representación y acreditación de quien firma.
- Si cedes habitaciones: certificado de empadronamiento que acredite la residencia efectiva.
2. Presenta la declaración
Dos vías:
- Telemática, a través de la sede electrónica del Gobierno Vasco. Necesitas un medio de identificación electrónica admitido (certificado digital, BakQ o equivalente).
- Presencial, en las delegaciones territoriales del departamento competente en turismo.
| Territorio | Oficina territorial de turismo | Contacto |
|---|---|---|
| Álava | Samaniego 2, Vitoria-Gasteiz | 945 01 70 55 · turismoa-araba@euskadi.eus |
| Bizkaia | General Concha 23, Bilbao | 944 03 14 78 · turismoa-bizkaia@euskadi.eus |
| Gipuzkoa | Easo 10, Donostia-San Sebastián | 943 02 25 64 · turismoa-gipuzkoa@euskadi.eus |
3. Inscripción en el REATE y número de registro
Presentar la declaración completa inscribe la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE) y habilita el inicio de la actividad de forma inmediata. La administración asigna un número de registro por vivienda, que es el que tendrás que hacer constar en la placa y en todos tus anuncios.
Que puedas empezar el mismo día no significa que el expediente esté cerrado: la comprobación administrativa viene después, y una declaración con datos inexactos o incompletos puede acabar en la pérdida de la habilitación.
4. Modificaciones y cese
Cualquier cambio esencial (capacidad, titularidad, distribución) exige una declaración de modificación antes de que surta efecto. Y cuando dejas la actividad, hay que presentar una declaración responsable de cese. No basta con retirar el anuncio: mientras no comuniques el cese, sigues figurando como activo con todas las obligaciones asociadas.
Urbanismo municipal: Bilbao y Donostia van por su cuenta
El alta autonómica es solo la mitad. Los ayuntamientos grandes llevan años apretando el uso turístico por la vía del planeamiento, y esas reglas mandan sobre lo que tú quieras hacer.
Bilbao ha tramitado una modificación de su Plan General de Ordenación Urbana para regular la implantación de alojamientos turísticos. En los ámbitos de mayor concentración (Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga) las viviendas turísticas quedan limitadas a la planta más baja destinada a viviendas del edificio, con acceso independiente y recorrido accesible, y una sola por edificio. En el resto de la ciudad, planta baja o primera con acceso independiente.
Donostia-San Sebastián dividió la ciudad en zonas mediante su ordenanza de viviendas de uso turístico, con una zona saturada en la que no se autorizan nuevas y restricciones de planta y acceso en el resto, además de una moratoria posterior sobre nuevas licencias.
El registro de viajeros en Euskadi va a la Ertzaintza
Aquí está la diferencia que más confusión genera, y la que más cara sale.
En el resto de España, el Real Decreto 933/2021 canaliza la comunicación de datos de viajeros a través de la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior. En Euskadi, las obligaciones registrales y de comunicación de las personas físicas y jurídicas que ejercen actividades de hospedaje se cumplen ante la Ertzaintza, según la Orden de 25 de noviembre de 2022 del Consejero de Seguridad (BOPV nº 235, de 12 de diciembre de 2022), dictada al amparo del artículo 25.1 de la Ley Orgánica 4/2015 de protección de la seguridad ciudadana.
Lo que no cambia es el fondo de la obligación:
- La comunicación debe hacerse de manera inmediata y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde la formalización de la reserva o el inicio del servicio.
- La información debe conservarse durante tres años.
- Las comunicaciones se realizan por procedimientos telemáticos, previa alta en la sede electrónica del Gobierno Vasco.
Si vienes de gestionar alojamientos en otra comunidad, este es el punto que hay que resolver antes de la primera entrada, no después. Puedes profundizar en el fondo de la obligación en nuestra guía sobre la app de registro de viajeros y en cómo convertir la llegada en una experiencia con el check-in online.
Qué más te espera después del alta
El número de registro en las plataformas. Airbnb y Booking exigen un número de registro en el anuncio. Tras la anulación del registro único estatal por el Tribunal Supremo, el número que corresponde poner es el autonómico. Lo explicamos en detalle en qué número de registro poner en Airbnb y Booking y en el análisis de la sentencia que anuló el NRUA.
Hojas de reclamaciones y precios. Debes tener a disposición del huésped las hojas oficiales de reclamaciones e informar antes de la reserva del precio total con impuestos incluidos, los procedimientos de entrada y salida, las condiciones de cancelación y las normas de convivencia.
El impuesto sobre estancias turísticas. Las tres diputaciones forales han aprobado un impuesto que grava las pernoctaciones y que empieza a aplicarse el 1 de enero de 2027. El alojamiento lo repercute al huésped, lo cobra y lo liquida ante la hacienda foral de su territorio, con posibilidad de modulación municipal. Consulta la norma foral de tu territorio y la ordenanza de tu municipio para conocer la tarifa exacta que te aplicará. Las horquillas de los tres territorios y lo que han votado Bilbao, Donostia y Vitoria están en la tasa turística en España.
Si estás comparando comunidades o gestionas propiedades en varias, tienes el mapa completo en nuestra guía de la licencia turística en España y en cómo conseguir la licencia turística.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia previa para alquilar mi vivienda como turística en Euskadi? No. El régimen es de declaración responsable: presentas el modelo oficial con su documentación ante el Departamento de Turismo del Gobierno Vasco y quedas inscrito en el REATE desde ese momento. Lo que sí necesitas es cumplir todos los requisitos antes de firmarla, porque eso es exactamente lo que estás declarando.
¿Puedo dar de alta una vivienda turística en Bilbao o en Donostia en 2026? Si tu vivienda está en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado, la Ley 6/2025 aplica una suspensión automática a las nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico mientras dure la declaración, lo que impide la inscripción en el REATE. Bilbao, Donostia-San Sebastián y Vitoria-Gasteiz están declaradas, y en 2026 se han sumado Urduliz, Sopela y Bergara, entre otros. Verifica tu dirección concreta en el visor oficial y en el BOPV, porque el visor tarda en recoger las declaraciones nuevas y hay declaraciones parciales por distrito.
¿Tengo que estar empadronado en la vivienda? Solo si cedes habitaciones de una vivienda particular: en esa modalidad la persona titular debe estar empadronada y residir efectivamente en ella durante toda la actividad. Si cedes la vivienda entera como VUT, no se exige residencia.
¿Dónde comunico los partes de viajeros, en SES.Hospedajes o en la Ertzaintza? En Euskadi las obligaciones de registro y comunicación de las actividades de hospedaje se cumplen ante la Ertzaintza, por la Orden de 25 de noviembre de 2022. Los plazos son los mismos que conoces: inmediato y como máximo 24 horas, con conservación de la información durante tres años.
¿Qué pasa si dejo de alquilar y no digo nada? Sigues figurando como actividad activa en el REATE, con las obligaciones que eso implica. Hay que presentar una declaración responsable de cese; retirar el anuncio de la plataforma no equivale a darse de baja.