Del 11 al 13 de septiembre de 2026 Madrid acoge por primera vez el Gran Premio de España de Fórmula 1 en Madring, el circuito del recinto de IFEMA. En la semana previa, la prensa recogió anuncios de chalets junto al trazado por más de 17.000 euros las tres noches, una denuncia del grupo municipal socialista y un cruce de reproches entre el Ayuntamiento y el Ministerio de Consumo sobre a quién le toca actuar. Un precio alto no prueba nada por sí solo. Lo que sí prueba el episodio es que en Madrid conviven varias capas de control y que casi nadie las distingue.
Este artículo las ordena para 2026: el Plan RESIDE municipal, que desde septiembre de 2025 decide dónde cabe una vivienda de uso turístico (VUT), y el Decreto 27/2026 autonómico, que desde el 26 de abril de 2026 cambió quién declara, qué acredita, qué superficies y capacidad exige y qué plazo tienen las viviendas ya inscritas para adaptarse.
Cómo se llama la licencia en otras comunidades está en licencia turística en España. No es una lista universal de requisitos, sino un recorrido de comprobación. Informa y orienta; no sustituye una consulta urbanística ni jurídica sobre un inmueble concreto.
Seis preguntas antes de mirar cualquier requisito
La declaración turística autonómica está abierta de forma permanente. Eso no hace viable cualquier piso: la viabilidad se decide antes, con seis preguntas.
- ¿Madrid capital u otro municipio? El Plan RESIDE es del Ayuntamiento de Madrid; en otro municipio rige el mismo decreto autonómico con el planeamiento y la licencia locales.
- ¿Vivienda completa o habitación o temporada? La VUT es la vivienda cedida en su totalidad con fines turísticos y sin residencia permanente (Decreto 79/2014). Habitaciones y temporada siguen otras normas.
- ¿Alta nueva o VUT ya inscrita? La inscrita entra en el régimen transitorio de tres años; la nueva cumple todo desde el primer día.
- ¿Edificio residencial o no residencial? En el centro histórico es la pregunta decisiva. Es residencial cualquier edificio con vivienda implantada, salvo que más del 66 % de su superficie edificada sea terciaria.
- ¿Qué zona, nivel de usos y planta? Dentro o fuera del perímetro, nivel de compatibilidad de A a E, y planta baja, inferior, primera o de piso.
- ¿Quién es titular de la actividad? La declaración la firma quien explota la vivienda; la aprobación de la comunidad la pide quien la posee.
Las cuatro capas documentales
Cada capa la controla un órgano distinto. Tener una no acredita las demás, y un número autonómico no legaliza un uso que el planeamiento no admite.
| Capa | Quién la controla | Qué acredita |
|---|---|---|
| Licencia urbanística municipal | Ayuntamiento (o una ECU) | Que el hospedaje cabe en ese edificio, planta y zona |
| Declaración responsable e inscripción | Comunidad de Madrid (Turismo) | Que la actividad se ha comunicado y cumple el decreto |
| Aprobación de la comunidad | Junta de propietarios | Que la actividad está autorizada en el inmueble (LPH 7.3, 17.12) |
| Obligaciones de funcionamiento | Comunidad, Interior, Consumo | Información al huésped, seguro, reclamaciones, parte de viajeros |
La cuarta capa incluye el registro de viajeros del Real Decreto 933/2021, que el artículo 5 del Decreto 79/2014 recuerda y que no depende de Madrid. Cómo se cumple está en la guía del registro de viajeros y SES.Hospedajes.
Plan RESIDE: dónde cabe una VUT en Madrid capital
El Plan RESIDE es la modificación del Plan General de Ordenación Urbana para proteger el uso residencial, aprobada definitivamente el 27 de agosto de 2025 y publicada en el BOCM el 4 de septiembre (acuerdo) y el 22 de septiembre de 2025 (normas). Sustituye los tres anillos del Plan Especial de Hospedaje de 2019 por dos ámbitos: el perímetro del centro histórico (Área de Planeamiento Específico 00.01) y el resto de la ciudad. Para el Ayuntamiento la VUT es la clase de hospedaje del uso terciario, no una vivienda.
Dentro del perímetro del centro histórico
El artículo 7.6.3 bis de las normas urbanísticas manda sobre la norma zonal en parcelas residenciales:
- Edificio de uso existente residencial: el hospedaje no se admite en ninguna planta, tampoco en planta baja.
- Edificio de uso existente no residencial: se admite como uso alternativo en edificio exclusivo y como complementario en parte del edificio (cualquier situación en los niveles A y B, solo planta de piso en C y D). Los catalogados con protección 1 o 2 requieren plan especial.
- Excepción temporal: un edificio residencial catalogado con nivel 3 puede pasar completo a VUT con las obras de restauración que exija el catálogo. A los quince años la licencia pierde vigencia sin declaración expresa y el edificio vuelve a vivienda colectiva; ambas condiciones se inscriben en el Registro de la Propiedad.
- Nivel E (colonias históricas): no se admite en ninguna modalidad.
Fuera del perímetro
En el resto de la ciudad el hospedaje en edificios residenciales se admite como uso complementario solo en planta baja, inferior a la baja o primera, y el artículo 7.6.3.4 exige que los locales integrados en edificios residenciales tengan siempre acceso independiente, sin usar los elementos comunes. El resultado depende de la norma zonal, del nivel de usos de la parcela y de si el local ya tiene un uso no residencial. En edificio exclusivo, el hospedaje es uso alternativo.
Cómo comprobarlo antes de invertir
- Localiza la vivienda en el Geoportal municipal, que publica el mapa y el listado de VUT con licencia urbanística.
- Anota ámbito (dentro o fuera del APE 00.01), norma zonal, nivel de usos, uso existente del edificio y planta.
- Antes de comprar, reformar o firmar una gestión, formaliza la consulta con el Ayuntamiento o con una entidad colaboradora urbanística (ECU), los cauces de la licencia de actividad en Madrid.
Decreto 27/2026: qué pide ahora la Comunidad de Madrid
El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, modifica el Decreto 79/2014. Se publicó en el BOCM el 6 de abril de 2026 y entró en vigor a los veinte días, el 26 de abril. Corrige artículos anulados por el TSJ de Madrid en 2021, incorpora la Ley de Propiedad Horizontal reformada y actualiza los mínimos técnicos.
Quién presenta la declaración y cómo
La presenta quien es titular de la actividad de alojamiento turístico, con el modelo de la sede electrónica y únicamente por medios electrónicos (artículo 17); desaparece la obligación que recaía sobre propietarios que no explotaban la vivienda. En un cambio de titular, el nuevo presenta su propia declaración. Si Turismo detecta inexactitudes tiene seis meses para resolver la imposibilidad de continuar.
Qué debe manifestar (artículo 17 bis)
Además de identificar al titular, el domicilio fiscal y el número de dormitorios y plazas, la declaración manifiesta:
- El número y fecha del título habilitante urbanístico municipal.
- Que cumple todos los requisitos del decreto, o que cuenta con una dispensa (se pide antes y se resuelve en seis meses).
- Que tiene certificado de que los estatutos no prohíben la actividad y certificado de que la junta la ha aprobado.
- Que la vivienda no es de protección pública (el artículo 17 ter lo prohíbe).
- Que cuenta con las demás autorizaciones sectoriales y municipales.
- Que tiene el CIVUT.
El trámite de la sede autonómica añade el seguro de responsabilidad civil en vigor y un documento que acredite la disponibilidad de la vivienda.
Requisitos mínimos de la vivienda (artículo 18)
Toda VUT tiene, como mínimo, salón comedor, cocina, dormitorio y baño; es “estudio” cuando cocina y dormitorio están integrados en el salón.
| Estancia | Superficie útil mínima | Contenido mínimo |
|---|---|---|
| Dormitorio | 12 m² | Iluminación, ventilación, oscurecimiento total, dos camas de 0,9 x 1,9 m o una de 1,35 x 1,9 m, armario |
| Baño | 1,5 m² y 2,2 m de altura | Bañera o ducha, lavabo, inodoro, ventilación natural o forzada |
| Salón comedor | 10 m², o 14 m² con cocina integrada | Superficie proporcional a las plazas, iluminación, ventilación, oscurecimiento |
| Cocina | 5 m² | Campana, dos o más fuegos, horno, fregadero, frigorífico, mobiliario para menaje |
Además: teléfono de atención permanente, rótulo de emergencias al menos en español e inglés, y entrega amueblada con ropa de cama, mesa y baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje.
Capacidad máxima
El artículo 18.4 fija una escala, no una cifra única: entre 25,5 y 40 m² útiles, hasta 4 personas en al menos dos piezas habitables; por cada 12 m² útiles adicionales en una pieza habitable más e independiente, 2 personas más. Se admiten dos plazas en camas convertibles en el salón si su superficie lo permite, y computan. El decreto no fija capacidad por debajo de 25,5 m²; si tu vivienda es más pequeña, consúltalo antes de declarar.
Qué acredita el CIVUT (artículo 17 quáter)
Lo emite un técnico facultativo competente tras una comprobación in situ (desde 2021 no está reservado a arquitectos) y acredita siete extremos: calefacción y agua fría y caliente; iluminación, ventilación y oscurecimiento en dormitorios y salón; iluminación y ventilación en cocina; ventilación en baños; extintor a no más de 15 metros de la salida; señalización básica de emergencia; y plano de evacuación visible. No es una licencia ni un alta y no examina el planeamiento. El proceso con el técnico está en el post sobre el CIVUT en Madrid.
Información al huésped
Antes de contratar, el titular informa sobre accesibilidad, teléfonos de emergencia, zonas restringidas, mascotas, fumadores, residuos y normativa de ruidos (artículo 18.5); coloca el plano de evacuación en la puerta, tiene hojas oficiales de reclamación y entrega un formulario de reglas de convivencia que el huésped acepta expresamente (artículo 5.4).
Régimen transitorio: tres años para adaptarse
La disposición transitoria única da a las VUT que ya habían presentado declaración responsable tres años desde la entrada en vigor para adaptarse a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, con posibilidad de dispensa. No se aplica si el establecimiento hace una reforma sustancial antes: entonces el decreto es exigible de inmediato. El cómputo (entrada en vigor el 26 de abril de 2026 y plazo por años de fecha a fecha) lo sitúa en torno al 26 de abril de 2029; confirma la fecha con la Comunidad antes de programar obras. El plazo cubre solo esos artículos: no ampara un uso incompatible con el Plan RESIDE ni sustituye la aprobación de la comunidad.
El acuerdo de la comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025 el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico obtenga “previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios”. El artículo 17.12 pide, para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.
La aprobación es previa y la pide la persona propietaria, aunque explote la vivienda otro titular. El acuerdo no tiene efectos retroactivos, como recuerda el preámbulo del Decreto 27/2026, así que su alcance sobre actividades anteriores lo decide cada caso. Y los estatutos pueden ya prohibir la actividad, algo que el Supremo (sentencias 1232/2024 y 1233/2024) confirmó posible por esa mayoría. Por eso la declaración pide dos certificados: uno de que los estatutos no prohíben y otro de que la junta ha aprobado.
Número autonómico y NRUA: qué anuló el Supremo
La sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 (BOE de 8 de junio) estimó en parte el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 sobre el registro único y la obligación de inscripción para obtener el número que exigían las plataformas; desestimó el recurso en todo lo demás. No toca la declaración autonómica ni su inscripción, el planeamiento municipal, las obligaciones de publicidad vigentes por otra norma (la Comunidad de Madrid exige mostrar el número autonómico) ni el registro de viajeros. El detalle está en el post sobre la anulación del NRUA; para verificar un número en un anuncio, el de cómo comprobar el código de registro turístico.
Quién controla qué
| Órgano | Qué controla | Qué puede hacer |
|---|---|---|
| Ayuntamiento de Madrid | Compatibilidad urbanística, licencia, inspección | Orden de cese y restablecimiento, multas coercitivas |
| Comunidad de Madrid | Declaración, inscripción, requisitos turísticos, dispensas | Inspección de turismo, imposibilidad de continuar, sanciones |
| Comunidad de propietarios | Aprobar, limitar o prohibir la actividad | Acciones civiles conforme a la LPH |
| Ministerio del Interior | Registro de viajeros y SES.Hospedajes (RD 933/2021) | Sanciones por incumplir el registro |
| Ministerio de Consumo | Prácticas comerciales y anuncios de plataformas | Expedientes contra plataformas, como Airbnb en 2025 |
El caso de la Fórmula 1 ilustra el reparto. El 2 de septiembre el grupo municipal socialista denunció anuncios junto a Madring sin licencia visible y con precios de hasta 17.703 euros por tres noches. El 3, el delegado municipal declaró que “corresponde al Ministerio de Consumo impedir que los pisos turísticos ilegales puedan anunciarse a través de internet”; el 4, el alcalde aseguró que se perseguirá toda VUT ilegal “en el fin de semana de la Fórmula 1 y en cualquier fin de semana”. Consumo, según la prensa, sostiene que ya trasladó al Ayuntamiento información sobre anuncios. A fecha de este artículo no consta resolución sancionadora ni orden de cese publicada: es una disputa competencial abierta.
Sanciones: separar sujetos y supuestos
Mezclar sanciones de distinto origen produce cifras que no corresponden a ningún caso real:
- Plataforma. El 15 de diciembre de 2025 Consumo comunicó una sanción de 64.055.311 euros a Airbnb por 65.122 anuncios sin número de licencia, con números de formato incorrecto o con información falsa sobre la condición profesional del anfitrión, además de obstrucción. Es una sanción a la plataforma, no la multa de un anfitrión.
- Uso urbanístico incompatible. El Ayuntamiento describe, al explicar el Plan RESIDE, la secuencia para quien mantiene la actividad sin licencia: orden de cese y restablecimiento de la legalidad y, si persiste, multas coercitivas de 30.001 euros, después 60.001 y después 100.001, acumulativas. Es el supuesto de persistencia tras la orden, no una multa automática por anunciar.
- Registro de viajeros. Incumplir el RD 933/2021 tiene su régimen propio, con multas de hasta 30.000 euros en infracciones graves.
Las infracciones autonómicas y comunitarias tienen sus propios cauces. Qué ocurre cuando una vivienda opera sin licencia, en el post sobre alquiler vacacional ilegal.
Auditoría de 48 horas para quien gestiona
- Localiza la vivienda en el Geoportal y anota ámbito, norma zonal, nivel de usos, uso del edificio y planta.
- Reúne licencia municipal, declaración e inscripción, acuerdo de la junta y certificado sobre estatutos, CIVUT y póliza. Si falta algo, anota quién lo pide: titular, propietario o técnico.
- Mide superficies útiles, compáralas con el artículo 18 y recalcula la capacidad con la escala del 18.4; comprueba extintor, señalización, plano de evacuación y rótulo de emergencias.
- Revisa el anuncio: número de registro, identidad profesional, precio total, condiciones, plazas.
- Prepara el formulario de convivencia, la información previa del 18.5 y las hojas de reclamaciones.
- Confirma el alta en SES.Hospedajes, guarda versiones fechadas de todo y los contactos del Ayuntamiento, de Turismo y de tu asesoría.
Si la vivienda es anterior al decreto, separa lo que entra en el plazo de adaptación (paso 3) de lo que no admite espera: planeamiento, comunidad y registro de viajeros.
Preguntas frecuentes
¿Sigue habiendo una moratoria de licencias en Madrid?
No como regla general. El Plan RESIDE sustituyó la suspensión por reglas de ubicación: en el centro histórico no cabe una VUT en un edificio residencial; fuera cabe en planta baja, inferior o primera con acceso independiente, según la norma zonal. La respuesta depende del inmueble, no de la ciudad.
Mi VUT ya estaba inscrita antes de abril de 2026. ¿Cumplo ya los nuevos mínimos?
Tienes tres años desde el 26 de abril de 2026 para adaptarte a los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, con posibilidad de dispensa. Si haces una reforma sustancial antes, el decreto se aplica de inmediato. El plazo no cubre el planeamiento ni el acuerdo de la comunidad.
¿Qué número muestro en Airbnb o Booking tras la sentencia del Supremo?
El Supremo anuló la inscripción estatal, no el registro autonómico. En Madrid el número del Registro de Empresas Turísticas sigue identificando la vivienda en la publicidad. Comprueba las instrucciones de cada plataforma.
¿Un anuncio de 17.000 euros por tres noches es ilegal?
No por el precio. Puede serlo anunciar sin licencia urbanística, sin declaración, sin acuerdo de la comunidad, con más plazas de las permitidas o con información falsa sobre el número o la condición del anfitrión. Cada cuestión la comprueba un órgano distinto.