Si quieres alquilar tu piso a turistas en la Comunidad de Madrid, hay un documento que va por delante de todo lo demás: el CIVUT. Sin ese certificado no puedes presentar una declaración responsable válida y, sin declaración, tu vivienda no puede operar como alojamiento turístico ni anunciarse legalmente en Airbnb o Booking.
El CIVUT genera muchas dudas porque se confunde con la licencia, con el número de registro y con los trámites urbanísticos del Ayuntamiento. En esta página verás qué es exactamente, qué requisitos técnicos certifica, cómo obtenerlo paso a paso, cómo encaja con el doble filtro urbanístico de Madrid y qué tienes que hacer después para cumplir también con el registro de viajeros.
Qué es el CIVUT y por qué te lo exigen en Madrid
CIVUT son las siglas de Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico. Es el documento técnico que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y calidad exigidas para dedicarse al alquiler turístico en la Comunidad de Madrid.
Lo emite un técnico competente (habitualmente un arquitecto o arquitecto técnico), que inspecciona la vivienda, comprueba que cumple los requisitos de la normativa autonómica y firma el certificado de forma digital. Ese certificado es el que después acompaña a la declaración responsable con la que das de alta la actividad. Dicho de otro modo: el CIVUT es la prueba de que tu piso está en condiciones de recibir huéspedes; la declaración responsable es el trámite con el que comunicas a la administración que empiezas a operar.
La lógica de fondo es sencilla: la Comunidad de Madrid quiere que las viviendas de uso turístico ofrezcan un mínimo de garantías al viajero (que no sean infraviviendas, que tengan medidas contra incendios, que estén correctamente dimensionadas) antes de dejarlas competir con hoteles y hostales.
CIVUT, licencia y número de registro: no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes es meter en el mismo saco tres conceptos que van por vías distintas:
- CIVUT: el certificado técnico de idoneidad de la vivienda. Es autonómico y previo a todo.
- Alta de la actividad (declaración responsable): el trámite administrativo con el que comunicas que vas a explotar la vivienda como VUT, apoyándote en el CIVUT.
- Número de registro: el número de inscripción autonómico en el Registro de Empresas Turísticas, que la Comunidad de Madrid exige mostrar en la publicidad. El número estatal NRUA que creó el RD 1312/2024 ya no es exigible: el Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026 la inscripción estatal, como explicamos en el post sobre la anulación del NRUA. Para verificar un número, consulta cómo comprobar el código de registro turístico en España.
CIVUT e inscripción se suman: tener el CIVUT no te exime del alta, y estar dado de alta no te exime de mostrar el número autonómico correcto. El recorrido completo para Madrid (planeamiento municipal, declaración autonómica, comunidad de propietarios y obligaciones de funcionamiento) está en la guía sobre la licencia turística en Madrid en 2026; la visión de conjunto para toda España, en la licencia turística en España.
Requisitos que certifica el CIVUT
El técnico no se limita a “echar un vistazo”. Comprueba tres grandes bloques de requisitos, que conviene revisar antes de la inspección para evitar sorpresas. Desde el Decreto 27/2026 (BOCM de 6 de abril de 2026) la lista exacta de lo que acredita el CIVUT está en el artículo 17 quáter del Decreto 79/2014; la desglosamos punto por punto en la guía de la licencia turística en Madrid.
Habitabilidad y confort
Son las condiciones básicas para que la vivienda sea habitable durante todo el año:
- Suministro de agua fría y caliente.
- Sistema de calefacción en condiciones.
- Ventilación adecuada de las estancias.
- Vivienda amueblada y equipada para un uso inmediato por parte del huésped.
Seguridad y prevención de incendios
El bloque que más suspensos provoca. Suele incluir:
- Extintores accesibles dentro del radio que marque la normativa.
- Señalización de evacuación y de los medios de emergencia.
- Instalaciones eléctricas y de gas en estado correcto.
Requisitos adicionales
- Superficie mínima y distribución coherente de las estancias.
- Límite de ocupación en función de los metros cuadrados y el número de plazas.
- Seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad.
Cómo obtener el CIVUT en Madrid, paso a paso
El procedimiento es lineal y, si la vivienda está en orden, relativamente rápido:
- Contrata a un técnico competente. Un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, con experiencia en viviendas de uso turístico.
- Agenda la inspección. El técnico visita la vivienda y comprueba in situ los requisitos de habitabilidad, seguridad y superficie.
- Prepara la documentación técnica. Planos, memoria y cuanta documentación acredite el cumplimiento de la normativa.
- Recibe el certificado firmado digitalmente. Si todo es correcto, el técnico emite y firma el CIVUT.
- Presenta el CIVUT con la declaración responsable en el portal de la administración competente para dar de alta la actividad.
El coste depende del técnico y del tamaño de la vivienda, así que pide varios presupuestos antes de decidir. Trata la cifra que veas en foros como orientativa, no como un precio oficial.
El doble filtro urbanístico: PGOUM y Plan RESIDE
Aquí está la parte que más disgustos da y que muchos propietarios descubren tarde: el CIVUT, por sí solo, no garantiza que puedas alquilar. Además del certificado técnico, tu vivienda tiene que ser compatible con el planeamiento urbanístico.
En la ciudad de Madrid, eso significa pasar un segundo filtro:
- El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), que define qué usos se permiten en cada zona.
- El Plan RESIDE, la modificación del PGOUM en vigor desde septiembre de 2025 que sustituyó al antiguo Plan Especial de Hospedaje. Dentro del perímetro del centro histórico no admite viviendas de uso turístico en edificios residenciales, en ninguna planta; fuera de ese perímetro solo las admite en planta baja, inferior a la baja o primera y siempre con acceso independiente, según la norma zonal.
Es perfectamente posible tener un CIVUT impecable y aun así no poder operar porque el uso turístico no está permitido en esa ubicación. Por eso conviene comprobar la compatibilidad urbanística antes de invertir en el certificado. Las reglas por ubicación, cómo consultar el mapa municipal y qué pedir al Ayuntamiento están en la guía de la licencia turística en Madrid.
Qué pasa después del CIVUT: registro de viajeros obligatorio
Superado el CIVUT y dada de alta la actividad, empieza el día a día de la gestión. Y ahí hay una obligación que no depende de Madrid, sino del Estado, y que se aplica a todas las viviendas de uso turístico de España: el registro de viajeros.
El Real Decreto 933/2021 obliga a recoger los datos de tus huéspedes y comunicarlos a las autoridades a través de la plataforma SES.Hospedajes. No hacerlo, o hacerlo mal, expone a sanciones. Puedes profundizar en nuestra guía sobre la app de registro de viajeros y en cómo convertir la llegada en una experiencia con el check-in online.
La buena noticia es que este paso se puede automatizar por completo: el huésped hace su check-in desde el móvil antes de llegar y el parte de viajeros se comunica solo, sin que tengas que fotocopiar documentos en la puerta.
Sanciones y riesgos de operar sin CIVUT
Alquilar como VUT sin el CIVUT, sin la declaración responsable o incumpliendo el planeamiento urbanístico puede acarrear sanciones económicas y la orden de cese de la actividad, además de la retirada de tus anuncios en las plataformas. Las cuantías concretas dependen de la calificación de la infracción y de la normativa aplicable en cada momento, así que no te fíes de cifras sueltas: consúltalo en los canales oficiales antes de asumir cualquier riesgo.
El coste de hacer las cosas bien (técnico, certificado, seguro) es siempre menor que el de una sanción o el cierre del negocio a mitad de temporada.
Preguntas frecuentes
¿El CIVUT es obligatorio para alquilar en Madrid? Sí. Para dar de alta una vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid necesitas el certificado de idoneidad emitido por un técnico competente, que acompaña a la declaración responsable.
¿Quién puede emitir el CIVUT? Un técnico competente, habitualmente un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, que inspecciona la vivienda y firma el certificado de forma digital.
¿El CIVUT es lo mismo que la licencia turística o el número de registro? No. El CIVUT certifica que la vivienda cumple los requisitos técnicos; el alta de la actividad se hace por declaración responsable e inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, cuyo número es el que se muestra en los anuncios. El número estatal NRUA dejó de ser exigible con la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026.
¿Tener el CIVUT me garantiza que puedo alquilar? No por sí solo. También debes cumplir el planeamiento urbanístico: el PGOUM y el Plan RESIDE del Ayuntamiento pueden impedir el uso turístico en tu ubicación aunque el certificado técnico sea correcto, y desde 2025 la comunidad de propietarios debe aprobar la actividad antes de empezar.
¿Qué obligaciones tengo después de conseguir el CIVUT? Además de mantener la vivienda en las condiciones certificadas, debes cumplir con el registro de viajeros y comunicar sus datos a SES.Hospedajes conforme al Real Decreto 933/2021. Verifica siempre los requisitos vigentes en los canales oficiales.